Wycena mienia zabużańskiego – wprowadzenie.

Wycena mienia zabużańskiego a  wielkość rekompensaty za mienie pozostawione
na Wschodzie.

Mienie zabużańskie wycena

Wielu zadaje sobie pytanie – jak odzyskać mienie zabużańskie. Na to pytanie nie odpowiem, ponieważ przedmiotem mojej działalności nie jest odzyskiwanie nieruchomości ani ubieganie się o ich zwrot, ale ich wycena.  Tu naprowadzam Cię jedynie na podstawowe zagadnienia jakie obejmuje wycena mienia zabużańskiego.

Wycena mienia zabużańskiego  – który wojewoda jest właściwy?

Gdy w grę wchodzi wycena mienia zabużańskiego o przyznaniu prawa do rekompensaty decyduje Wojewoda. Prawo do rekompensaty z tytułu pozostawienia nieruchomości potwierdza wojewoda właściwy ze względu :

• na miejsce zamieszkania wnioskodawcy – jeżeli o potwierdzenie ubiega się właściciel pozostawionej nieruchomości,
• ze względu na ostatnie miejsce zamieszkania właściciela – jeżeli o potwierdzenie ubiega się spadkobierca właściciela pozostawionej nieruchomości.
• ze względu na ostatnie miejsce zamieszkania właściciela – jeżeli o potwierdzenie ubiega się spadkobierca właściciela pozostawionej nieruchomości

Składa się do wojewody kompletny wniosek. Następnie zostaje przeprowadzona ocena spełnienia wymogów ustawowych. Gdy ocena zostaje przeprowadzona pozytywnie, zostaje wydane postanowienie. Wnioskodawca zostaje wezwany do:

• przedłożenia operatu szacunkowego, w którym określona ma zostać wartość pozostawionej nieruchomości
• wyboru formy w jakiej odbędzie się rekompensata
• przedłożenia operatu szacunkowego określającego wartość nabytego prawa – to dotyczy osób, które zrealizowały częściowo prawo do rekompensaty.

Wycena mienia zabużańskiego, którego rzeczoznawcę wybrać

Wiele osób w przypadku, gdy dotyczy ich wycena mienia zabużańskiego, wpisuje  w wyszukiwarkę zgodnie z rejonem w którym aktualnie mieszkają takie zwroty jak: ” wycena mienia zabużańskiego Wrocław”, ” wycena mienia zabużańskiego Kraków” itd.  Myślę, że jeśli mienie zabużańskie obejmowało niewiele, nie trzeba kombinować i szukać rzeczoznawcy z drugiego końca Polski. Jeśli natomiast mienie zabużańskie to spory majątek, wówczas warto poświęcić czas i znaleźć dobrego eksperta, który posiada doświadczenie i wiedzę z zakresu tego rodzaju wycen, niekoniecznie w najbliższym sąsiedztwie.

Rekompensata za mienie zabużańskie

Rekompensata

Często ludzie zamiast rekompensata za mienie zabużańskie używają  określeń „ zadośćuczynienia za mienie zabużańskie”, „odszkodowanie za mienie zabużańskie”, „odszkodowanie za nieruchomość”.  Dosłowna różnica polega na tym, że  celem odszkodowania jest zrekompensowanie szkody majątkowej, natomiast zadośćuczynienia – szkody niemajątkowej.

Mienie zabużańskie operat szacunkowy

Z mojego punktu widzenia jako rzeczoznawcy, istotne jest  tylko to, czy dysponujesz postanowieniem oraz innymi dokumentami, które wojewoda uznał za dowody, w oparciu o które mam wykonać wycenę np.  urzędowy opis mienia, orzeczenie wydane przez były Państwowy Urząd Repatriacyjny, dokumenty urzędowe, w tym sądowe, a także dokumenty pozyskane z archiwów państwowych Republiki Białoruś, Republiki Litewskiej, Federacji Rosyjskiej, Ukrainy lub innych państw. Można stwierdzić, że to Wojewoda w postanowieniu ostatecznie decyduje którym dowodom dać wiarę, a którym nie, jeśli  chodzi o pozostawioną nieruchomość. Jeśli masz problem w odnalezieniu się w dokumentach, warto rzeczoznawcy dostarczyć wszystkie, niż pominąć którykolwiek, w którym znajdują się istotne informacje.

Brak istotnych informacji w postanowieniu

Mienie zabużańskie : zróżnicowany przedmiot wyceny

Operat szacunkowy mienia zabużańskiego  – w jego zakres może wchodzić:

• wycena domu, willi, dworku, pałacu lub innych zabudowań np. młynu
• wycena działki
• wycena mieszkania przez rzeczoznawcę
• wycena nieruchomości rolnych
• wycena lasu

Może się darzyć, że w postanowieniu brak jest rozmiaru niektórych parametrów istotnych dla wyceny np. brak powierzchni użytkowej budynku mieszkalnego. Wówczas  często Wojewoda obarcza rzeczoznawcę obowiązkiem ustalenia  parametrów pozostawionych zabudowań w oparciu o typowe wymiary charakterystyczne dla rejonu, w którym nieruchomość pozostawiono. Zdarza się również, że specjalista z zakresu budownictwa ustala takie parametry dla Wojewody. Niemniej jednak, kluczową jest treść postanowienia, która określa w jakich ramach może się poruszać rzeczoznawca przy sporządzaniu operatu. Na tej podstawie powinna zostać przeprowadzona wycena mienia zabużańskiego. Rzeczoznawca majątkowy jest często ograniczony postanowieniem.

Operat szacunkowy cena

Jest  zupełnie uzasadnionym to, że wycena mienia zabużańskiego wynagrodzenie za operat jest droższe od  opracowań przedstawiających wartość „standardowych  nieruchomości”.   Ile kosztuje wycena domu pozostawionego na Wschodzie zazwyczaj dowiesz się już bezpośrednio od rzeczoznawcy po przedstawieniu mu dokumentacji, ponieważ czasem właśnie od jakości dokumentacji zależy nakład pracy, jaką należy włożyć sporządzając konkretną wycenę. Tak więc jak widzisz, szacowanie nieruchomości zabużańskich jest już od samego początku nieprzejrzyste.

Mienie zabużańskie kwoty

Rekompenstata za mienie zabużańskie zależy od wielu czynników.   Od czego zależy wartośc nieruchomości zabużańskiej? Wpływ na to mają przede wszystkich rodzaj i charakter nieruchomości, kondycja fizyczna, stopień zużycia, ( jeśli wogóle cokolwiek na ten tamat wiadomo). Bardzo ważne jest to gdzie ta nieruchomość była pozostawiona.

 Mienie zabużańskie ustawa

Chodzi tu o Ustawę z dnia 8 lipca 2005 r. O realizacji prawa do rekompensaty z tytułu pozostawienia nieruchomości poza obecnymi granicami Rzeczypospolitej Polskiej. W przypadku, gdy mamy jakieś wątpliwości warto do niej sięgnąć, jest napisana w stosunkowo jasny sposób.  Niektórzy mówią na ten akt Ustawa zabużańska.

Tekst -Ustawa o realizacji prawa do rekompensaty

Już z niej możemy się dowiedzieć, że jeśli np. nasi przodkowie zostawili kamienicę we Lwowie, to potencjalnie jest możliwość, że może być warta tyle co dzisiaj kamienica w Krakowie. Ponieważ zgodnie z ustawą … Przy określaniu wartości nieruchomości uwzględnia się przeciętne ceny transakcyjne uzyskane za nieruchomości podobne, zbywane w miejscowości o zbliżonej liczbie mieszkańców, porównywalnym stopniu urbanizacji i charakterze administracyjnym do miejscowości, w której znajduje się nieruchomość pozostawiona, położonej na obszarze województwa lub miasta wydzielonego, o którym mowa w ust. 2, z uwzględnieniem współczynników określających różnice w poziomie rozwoju gospodarczego tych województw lub miast w okresie przed 1939 r.

Tabela porównywalnych lokalizacji

Gdzie pozostawiono obejmuje obszar polski przed 1939	Obszar dzisiejszej Polski województwa/ miasta są porównywalne
Województwo lwowskie	województwo podkarpackie współczynnik 1,00
Województwo tarnopolskie	województwo małopolskie współczynnik 0,67
	województwo podkarpackie współczynnik 0,76
Województwo stanisławowskie	województwo małopolskie współczynnik 0,74
	województwo podkarpackie współczynnik 0,84
Województwo wołyńskie	województwo lubelskie współczynnik 0,84
	województwo świętokrzyskie współczynnik 1,02
Województwo poleskie	województwo podlaskie współczynnik 0,71
Województwo wileńskie	województwo podlaskie współczynnik 0,64
	województwo mazowieckie współczynnik 0,41
Województwo nowogródzkie	województwo podlaskie współczynnik 0,80
	województwo mazowieckie współczynnik 0,52
Województwo białostockie	województwo podlaskie współczynnik 1,00
Miasto Lwów	Miasto Kraków współczynnik 1,00
Miasto Wilno	Miasto Lublin współczynnik 1,00

Wycena mienia zabużańskiego – co mówi ustawa o realizacji prawa do rekompensaty ?

Mienie zabużańskie – podstawowe zasady wyceny

…Wartość rynkową nieruchomości pozostawionej poza obecnymi granicami Rzeczypospolitej Polskiej określa się na podstawie nieruchomości podobnych, położonych na obszarze porównywalnych rynków lokalnych funkcjonujących obecnie w Rzeczypospolitej Polskiej. Przy określaniu wartości nieruchomości uwzględnia się przeciętne ceny transakcyjne uzyskane za nieruchomości podobne, zbywane w miejscowości o zbliżonej liczbie mieszkańców, porównywalnym stopniu urbanizacji i charakterze administracyjnym do miejscowości, w której znajduje się nieruchomość pozostawiona, położonej na obszarze województwa lub miasta wydzielonego, o którym mowa w ust. 2, z uwzględnieniem współczynników określających różnice w poziomie rozwoju gospodarczego tych województw lub miast w okresie przed 1939 r., z zastrzeżeniem ust. 4…

Otrzymana wartość zostaje przemnożona przez współczynnik wskazany w wyżej przedstawionej tabeli. Przy szacowaniu mienia zabużańskiego może być określany również inny rodzaj wartości, o czym ustawa mówi w dalszej części. Tutaj również stosuje się współczynniki, o których była mowa wcześniej.

Co jeszcze ważnego można znaleźć w ustawie?

…3. Wartość nieruchomości stanowiących lasy lub plantacje kultur wieloletnich określa się jako sumę wartości gruntu i odpowiednio wartości drzewostanu albo kultur wieloletnich. Przy określaniu wartości gruntu stosuje się metodę wskaźników szacunkowych gruntów, a przy określaniu wartości drzewostanu i kultur wieloletnich stosuje się przepisy art. 135 ust. 5 i 6 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami.

4.W przypadku braku cen transakcyjnych, o których mowa w ust. 1, przy określaniu wartości budowli, budynków lub części tych budynków określa się ich wartość odtworzeniową.

5.Wartość nieruchomości pozostawionych poza obecnymi granicami Rzeczypospolitej Polskiej określa się według stanu na dzień ich pozostawienia oraz według cen albo kosztów odtworzenia na dzień sporządzenia wyceny.

6.Wartość nieruchomości określoną według zasad, o których mowa w ust. 1 i 3-5, mnoży się przez współczynniki wymienione w ust. 2…

 Istotne jest to, że rekompensata wynosi 20 % wartości skorygowanej  już skorygowanej o współczynnik o którym pisałam wyżej.

Ale uwaga, nie jest to jak niektórzy myślą żaden zwrot, a tym bardziej nie jest to „zwrot mienia zabużańskiego„. Jest to tak jak na początku wspominałam, jedynie rekompensata.

Mienie zabużańskie brak dokumentów

Tak jak wspomniałam wcześniej, zdarzają się przypadki gdy wycena mienia zabużańskiego jest utrudniona, ponieważ brak jest podstawowych informacji o nieruchomościach pozostawionych. Dotyczy to braku informacji na temat  konstrukcji, powierzchni użytkowej, zabudowy lub kubatury. Ciekawe przypadki  są  opisane  pod niżej zawartymi linkami

Czy i jak można wycenić mienie zabużańskie gdy brak jest powierzchni budynków.

Rzeczoznawca majątkowy w trybach ustawy zabużańskiej.

Braki w dokumentacji zabużańskiej mogą przysporzyć sporo kłopotów i spowodować to, ze wycena mienia zabużańskiego zacznie się komplikować i wydłużać. Różni Wojewodowie podchodzą do tej sprawy  odmiennie. I tak, w momencie zobowiązania rzeczoznawcy majątkowego do samodzielnego ustalenia parametrów nieruchomości pozostawionej, wyceniający dokonuje tego w oparciu o swoją wiedzę, doświadczenie, zgromadzoną dokumentację,  literaturę przedwojenną z zakresu budownictwa, gdzie są zamieszczone projekty typowych zabudowań,  zarówno domów mieszkalnych murowanych jak również drewnianych, zwymiarowane powierzchnie izb. Rzeczoznawca również  często sięga do przedwojennych roczników statystycznych, z których można się dowiedzieć wiele istotnych informacji  np. rozmiar  gospodarstwa rolnego w danym województwie.

Wycena mienia zabużańskiego – Wojewoda ma decydujący głos

Również kwestia przyjęcia ustaleń faktycznych w operacie przez rzeczoznawcę stoi pod znakiem zapytania. Zdarzało się, że Wojewodowie kwestionowali rozmiary parametrów przyjętych przez rzeczoznawcę. Zdarzało się również, że jeśli  coś nie zostało powiedziane dosłownie i wprost w postanowieniu że np. działka jest budowlana, Urząd Wojewódzki nie  chciał zaakceptować tak przeprowadzonej wyceny nieruchomości, mimo, że zdrowy rozsądek  tak podpowiadał. Powstaje zatem pytanie, czy ustalenie  stanu faktycznego rzeczywiście powinno spoczywać na barkach rzeczoznawcy? Czy nieudowodnione fakty, mają działać na niekorzyść starającego się o rekompensatę? Operat szacunkowy mienia zabużańskiego to wciąż pełen wielu problemów temat.

Reasumując, wycena mienia zabużańskiego należy często do najbardziej zawiłych i niejasnych. Mimo to,  doświadczony i znający dobrze temat rzeczoznawca majątkowy będzie wiedział, jak rozwiązywać  problemem  jakim jest wycena mienia zabużańskiego.