Wycena nieruchomości – cz. I

Wycena nieruchomości – wprowadzenie

Wycena nieruchomości obejmuje szacowanie praw do samego gruntu lub wraz z zabudową oraz pozostałymi składnikami. Składnikami tymi mogą być budynki, obiekty ( np. wiaty), urządzenia ( np. ogrodzenie).

Wytłumaczę Ci tu również czym jest szacowanie, ponieważ wyceny różnych rzeczoznawców nigdy nie są takie same, ponieważ operaty różnią się wartością końcową. Jest to naturalne zjawisko, o ile wartości te nie przekraczają pewnych granic. Szacowanie obejmuje czynności określające wartość przybliżoną bazująca na modelu, który to model uwzględnia pewne parametry. Tymi parametrami są wielkość, cechy szczególne nieruchomości oraz typowe zachowania uczestników rynku. O uczestnikach rynku mowa w przypadku wartości rynkowej, która to wartość występuje najczęściej.

Nieruchomości według Kodeksu Cywilnego dzielą się na gruntowe, lokalowe i budynkowe, więc Kodeks Cywilny klasyfikuje je na trzy grupy. Nie jest to jedyny podział, ale krótko przybliżę go tutaj. Szczegóły znajdziesz w art. 46 Kodeksu Cywilnego, w związku z czym zamieszczam link kierujący do kc.

Nieruchomości gruntowe, a ich wycena

Nieruchomości gruntowe – części powierzchni ziemskiej, która to część obejmuje odrębny przedmiot własności. Jej granice wyznaczają linie, więc granice te wynikają z kontraktów lub są wynikiem postępowań. Własność przebiega nad i pod powierzchnią terenu, ale prawo to nie rozciąga się w nieskończoność. Własność zderza się z ograniczeniami, które wyznacza społeczno-gospodarcze przeznaczenie gruntu. Wycena nieruchomości traktuje przeznaczenie nieruchomości jako jeden z najważniejszych parametrów, w związku z powyższym grunty o różnym przeznaczeniu wyceniamy odrębnie. Przypadki ograniczenia prawa własności przedstawiają też kopaliny, ponieważ kiedy nie są częściami składowymi gruntu, przypadają one Skarbowi Państwa. Jako szczególną kategorię prawo wyróżnia nieruchomości rolne, definiują one jednak jedynie potencjalną zdolność produkcji rolnej. Dla rzeczoznawcy majątkowego wycena nieruchomości rolnej nie różni się od reszty, gdy nie uwzględnia prawa zabudowy, albowiem dopiero działka siedliskowa i grunt uprawny to dla rzeczoznawcy osobne kategorie. W związku z powyższym, same definicje kodeksowe nie zawsze klasyfikują nieruchomości zgodnie z kryterium rzeczoznawcy.

Przeznaczenie gruntu określa warunki korzystania z gruntu, ponieważ determinuje możliwości obecnego i potencjalnego korzystania z terenu. Przeznaczenie nieruchomości w przypadku działek zabudowanych ma zazwyczaj znaczenie znikome, albowiem jakie ma to znaczenie np. gdy teren zabudowany jest kamienicą ? Definicję czym jest przeznaczenie nieruchomości znajdziesz w art. 154 Ustawy o gospodarce nieruchomościami, która to ustawę ja dla Ciebie zamieszczam poniżej.

Tam odnajdziesz hierarchię, która mówi jak po kolei ustala się przeznaczenie, zgodnie z powyższym -pierwszeństwo ma Plan. Miejscowy Plan zagospodarowania Przestrzennego (MPZP) wyprzedza Studium czy decyzję o warunkach zabudowy. Dopiero w przypadku braku w/w rzeczoznawca uwzględnia faktyczny sposób korzystania z nieruchomości. Dla większości osób jest to fakt trudny do przyjęcia, dlatego profesjonalna wycena nieruchomości rozwieje wszystkie złudzenia.

Nieruchomości lokalowe

Stanowią części budynków, które to budynki stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności. Jest powiązana prawnie i fizycznie z budynkiem i gruntem, co wyraża się w udziale przypisanym do lokalu. Udział ten wiąże się z gruntem i częściami budynku. Gdy mówimy o częściach wspólnych budynku, to na myśli mamy np. ściany zewnętrzne, nośne, fundamenty itd., a gdy odnosimy się do udziału w gruncie – to prawo własności lub użytkowanie wieczyste. Ustawa o własności lokali mówi jak ten udział obliczyć. Udział oznacza stosunek powierzchni użytkowej lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali razem z pomieszczeniami do nich przynależnymi.

Podaję przykład. Mój lokal mierzy 50 m2 i przynależy do niego piwnica o pu 5 m2. Wraz z moim wszystkich lokali jest 5m2 – każdy ma pow. 50 m2. Do każdego przynależy piwnica o pu 5 m2. Mój udział wynosi 55/275. Jednak do powierzchni użytkowej rzeczoznawca nie wlicza do powierzchni piwnicy, więc widzisz, że wycena nieruchomości zawiera zaskakujące niuanse.

Nieruchomości budynkowe

Obejmują związane z gruntem budynki, które stanowią przedmiot odrębnej własności od gruntu. Chodzi tu najczęściej o budynki wzniesione na gruncie, który obejmuje użytkowanie wieczyste.

Jeśli temat Cię zainteresował zapraszam ba moje inne publikacje.

Poniżej znajdziesz opracowanie na temat operatu szacunkowego.