Operat szacunkowy – jak wycenić nieruchomość?

Co to jest operat szacunkowy?

Operat szacunkowy jest autorską opinią rzeczoznawcy majątkowego o wartości nieruchomości.

Operat szacunkowy to forma sporządzenia Wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego. Oprócz operatu szacunkowego rzeczoznawca może sporządzać ekspertyzy. O tym szerzej w punkcie  w dalszej części artykułu.

Rzeczoznawca wypełniając obowiązki musi zachować szczególną staranność opartą o profesjonalizm zawodowy oraz działać w sposób niezależny i bezstronny.

O tym czym się kierować przy wyborze dobrego rzeczoznawcy pisałam już  TU.

Co zawiera operat szacunkowy?   Podam na przykładzie ” Jak wycenić lokal? „

Operat szacunkowy to dokument urzędowy, sporządzany przez rzeczoznawcę majątkowego wyłącznie w formie pisemnej.

Zauważyłam, że ludzie w wyszukiwarkę Google często wpisują takie frazy Jak wycenić dom, jak wycenić mieszkanie oraz jak wycenić działkę. Odpowiem krótko, wszystko zależy jaki dom, jaką działkę i jakie mieszkanie.

 

 Poniżej przedstawiam ogólnie strukturę operatu szacunkowego, a jeśli będę dysponować większą ilością czasu ten temat rozszerzę.

Operat szacunkowy : struktura

Określenie nieruchomości :  to jakby  jej identyfikacja.

Uwzględnia się w szczególności rodzaj, położenie, oznaczenie w katastrze, numer księgi wieczystej.

Przykład

… spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego oznaczonego nr …, położonego w budynku nr …,  położonego na  Osiedlu … w Krakowie, j. ew. Nowa Huta, obr. 5. … Budynek, w którym mieści się lokal mieszkalny „x” znajduje się na działce nr  ew. …, o powierzchni terenu … m² , objętej  Księgą Wieczystą Nr Kw … . Wartość nieruchomości przysługuje Spółdzielni Mieszkaniowej …

 

 

Określenie zakresu wyceny

Jest to wskazanie ram wyceny.  Podaje się rodzaj praw,  określa części nieruchomości /części składowe gruntu, których dotyczy wycena, ewentualnie wskazuje wyłączone z wyceny części nieruchomości/części składowe gruntu.

Przykład

Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu lokal  nr … położony w budynku nr … na Os. … w Krakowie, jako przedmiot spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu.

Rodzaj określanej wartości : wartość rynkowa  ograniczonego prawa rzeczowego – spółdzielczego własnościowego prawa  do lokalu

Podstawa formalna wyceny nieruchomości 

Wskazuje się na jakiej podstawie rzeczoznawca wycenia. Ujawnia się  zlecającego wycenę, umowę z zamawiającym wycenę, albo postanowienie sądu/innego organu.

Przykład

… Podstawą formalną sporządzenia niniejszego operatu szacunkowego jest zlecenie na jego wykonanie wydane przez …

Podstawa materialna wyceny nieruchomości 

Tu następuje podanie przepisów prawa właściwych w odniesieniu do celu, zakresu i przedmiotu wyceny, odniesienie do aktów prawnych, ustaw, rozporządzeń itd.

Przykład

…Ustawa o gospodarce nieruchomościami …, …Ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych … … Rozporządzenie Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego …

Źródła danych o nieruchomości

Odniesienie do informacji o nieruchomościach. Uwzględnia się skąd uzyskano dane. wypis z rejestru gruntów, mapa ewidencyjna, informacje pochodzące
z księgi wieczystej Kw nr … informacje uzyskane drogą samodzielnego gromadzenia danych …, oględziny
i ustalenia szczegółowe dokonane w miejscu lokalizacji lokalu mieszkalnego …monitoring rynku nieruchomości …

Ustalenie istotnych dat

Dotyczy dat kluczowych dla ustalenia wartości nieruchomości.

Przykład wskazania dat

data sporządzenia operatu:   …                                                            

data na którą określono wartość przedmiotu wyceny:  …

data na którą uwzględniono stan przedmiotu wyceny:  …

stan praw  …

badanie stanu prawnego miało miejsce  w dniu : …                            

data dokonania oględzin nieruchomości : …              

Opis stanu nieruchomości     

Stan nieruchomości w szerokim znaczeniu.

Dotyczy m. in. 

a) stanu prawnego,

b) stanu technicznego i użytkowego, w tym standardu

c) przeznaczenia w planie miejscowym, jeśli nie ma planu to uwzględnia się studium. Ustawa o gospodarce nieruchomościami nie zalicza przeznaczenia do stanu nieruchomości, niemniej jednak, w którymś punkcie operatu należy się odnieść do przeznaczenia nieruchomości.

Ustawa  o gospodarce nieruchomościami mówi, że przez  stan nieruchomości  rozumie  :

• stan zagospodarowania,
• stan prawny,
• stan techniczno – użytkowy,
• stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej,
• stan otoczenia nieruchomości (w tym wielkość, charakter i stopień zurbanizowania miejscowości, w której nieruchomość jest położona).

Przykład opisu

Lokal będący przedmiotem spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, położony  jest w budynku znajdującym się na Osiedlu… W najbliższym sąsiedztwie znajdują się obiekty zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej wysokiej intensywności, infrastruktura towarzysząca bardzo dobrze rozwinięta …., dostępność komunikacyjna dobrze rozwinięta, przystanki komunikacji zbiorowej w  promieniu …

 … Budynek mieszkalny wielolokalowy, V – kondygnacyjny wzniesiony w konstrukcji prefabrykowanej  w 1975 r…Parametry wycenianego lokalu: …Lokal o pow. uż. 37,20 m² zlokalizowany na II piętrze budynku… Stan techniczny i standard:…

Wskazanie na rodzaj określanej wartości nieruchomości, podejście, metoda, technika

Uzasadnia się wybór, opisuje się algorytm działania. Określa się czy chodzi o wartość rynkową czy też odtworzeniową. Następnie przedstawiamy zastosowane podejście, metodę i ewentualnie technikę, gdy występuje w danej metodzie.

Przykład  wkazania algorytmu 

Dokonując wyceny mieszkania określono wartość rynkową nieruchomości… …Uwzględniając  cel i zakresu wyceny, wartość rynkową nieruchomości określono przy zastosowaniu :

Podejścia:   porównawczego,

Metody  :korygowania ceny średniej…
… na  obszarze analizowanego rynku miało miejsce dostatecznie wiele transakcji  mających za przedmiot spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu
o parametrach podobnych do wycenianego…

… Podejście porównawcze  ma zastosowanie do określenia wartości rynkowej  prawa do nieruchomości wyłącznie wówczas, gdy nieruchomości podobne do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny były … stanowiły obrót na określonym rynku…

 

 

Analiza i charakterystyka rynku nieruchomości/praw do nieruchomości

Analiza  nieruchomości  jest zdeterminowana przez cel i zakres wyceny.

Dokładnie się opisuje co zbadano, kiedy i co jest jednostką porównawczą. Tu właśnie, na tym etapie, przy ustalaniu cech,  znajduje się odpowiedź na pytanie od czego zależy wartość   nieruchomości : od czego zależy wartość działki, od czego zależy wartość mieszkania, od czego zależy wartość domu itp).  

Przykład zakreślenia ram analizy

 

Rodzaj rynku obejmuje: rynek lokali mieszkalnych będących przedmiotem spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu

Okres badań:    od kwiecień 2014 r. do kwiecień 2016 r.

Zasięg rynku: j.ew. Nowa Huta obr. … Jako jednostkę porównawczą wybrano 1m² powierzchni użytkowej.

Przedstawia się wybraną próbkę reprezentatywną, określa się istotne współczynniki.  Ustala się cechy w odniesieniu do przedziału cen, które w zasadniczy sposób wpływają na wartość nieruchomości określając ich wagi. Przedstawia się transakcje o minimalnej i maksymalnej wartości jednostkowej. Następnie dokonuje się korekcji  z uwzględnieniem stopnia oceny nieruchomości wycenianej do przyjętej skali ocen dla danej cechy.

Wynik wyceny, klauzule

Wynik końcowy wyceny ma być odniesiony do uzyskanych danych. Uzasadnienie wyniku  następuje w powiązaniu z wnioskami wyciągniętymi po  dokonaniu obliczeń. Wynik konfrontuje się z danymi uzyskanymi z analizy i charakterystyki rynku.

Przykład zastosowania uzasadnienia

Uzasadnienie:

wartość jednostkowa, którą otrzymano jako wyniku analiz i obliczeń, zawarta jest między cenami minimalną i maksymalną w odniesieniu do próbki reprezentatywnej. Główne czynniki decydujące o wartości rynkowej przesądzają o tym, że uzyskany w niniejszym opracowaniu wynik jest realny w odniesieniu do właściwego rynku.

Ponadto zamieszcza się niezbędne klauzule, ustalenia dodatkowe z punktu widzenia przedmiotu, zakresu i celu wyceny.

Np. … Niniejszy operat szacunkowy został wykonany zgodnie z przepisami prawa i standardami zawodowymi…

 

Wzór operatu szacunkowego

Kiedy potrzebny  Ci operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę?

Kiedy musisz skorzystać z usług rzeczoznawcy majątkowego? A wtedy właśnie kiedy obowiązek skorzystania z jego usług wynika wprost z przepisów.

Jak dotąd  rzeczoznawca majątkowy był znany głównie instytucjom i dużym korporacjom. Coraz częściej z jego usług korzystają zwykli obywatele.

 

Jeśli kogoś interesuje temat wyceny nieruchomości od strony praktycznej, szczerze polecam  blog http://poboczawyceny.blogspot.com/

Przykłady przypadków, gdy występuje konieczność udania się do rzeczoznawcy majątkowego:

•  Spory sądowe dotyczące nieruchomości: z zakresu wyceny nieruchomości tylko rzeczoznawca majątkowy może być biegłym sądowym
• Aktualizacja opłaty z tytułu aktualizacji użytkowania wieczystego
• Ustalenie odszkodowania za wywłaszczoną nieruchomość
• Przy każdym kredytowanym kupnie nieruchomości: wycena dla banku – zabezpieczenie kredytu( wierzytelności)
• Rekompensata za mienie zabużańskie ubezpieczeniowych
• Ubezpieczenie : część firm wymaga profesjonalnej wyceny
• Wycena wartości czynszów z mieszkań będące własnością samorządów
• Ustalenie opłat adiacenckich  lub planistycznych
• Egzekucje z nieruchomości
• Wnoszenie nieruchomości aportem do spółki
• Naliczanie podatków od spadków i darowizn
• Wyłączenie gruntów rolnych lub leśnych z produkcji

Ponadto, przepisy prawa przyznały rzeczoznawcy prawo wykonywania ekspertyz, które nie są operatem szacunkowym.

 Rzeczoznawca majątkowy może wykonywać ekspertyzy nie stanowiące operatu szacunkowego dotyczące:

• Rynku nieruchomości oraz doradztwa w  tym zakresie
• Efektywności inwestowania w nieruchomości i ich rozwoju
• Skutków finansowych uchwalania lub zmiany planów miejscowych
• Oznaczania przedmiotu odrębnej własności
• Bankowo – hipotecznej wartości nieruchomości
• Określenia wartości nieruchomości dla potrzeb indywidualnego inwestora
• Wyceny nieruchomości zaliczanych do inwestycji w rozumieniu przepisów o rachunkowości
• Wyceny nieruchomości jako środków trwałych jednostek w rozumieniu przepisów o rachunkowości