Wycena biurowca

Wstępne informacje na temat szacowania powierzchni biurowych

Wycena biurowca tzn. sposób szacowania takiego obiektu może być różny. Jest to uwarunkowane standardem, rozmiarem budynku itp.

Jeśli jest to obiekt niewielki, typowy i niewyróżniający się z otoczenia, wówczas sporządzając operat szacunkowy najczęściej stosuje się podejście porównawcze,  pod warunkiem, że takie nieruchomości  biurowe czy też budynki komercyjne  są regularnie przedmiotem obrotu rynkowego. W praktyce ogranicza się to więc do niewielkich rozmiarowo obiektów usługowych, biurowych, handlowych. Skoro znalezienie oferty, której przedmiotem jest wielki biurowiec na sprzedaż jest rzadkością, to tym bardziej transakcje takimi obiektami są jeszcze bardziej sporadyczne.

Koszty budowy biura są zróżnicowane

Odmiennie będzie przebiegać szacowanie więlkich obiektów biurowych a małych biur. Abstrahując już od wartości, a skupiając się na samych  kosztach jednostkowych, oczywistym jest zróżnicowana wartość jednostkowa nakładów na wziesienie obiektu. Już sama budowa budynków biurowych w zależności od jego standardu i rozmiaru jest nieporównywalna. Nieporównywalny bowiem będzie koszt budowy biurowca klasy A i koszt budowy budynku biurowego o małych rozmiarach.

Oto co trzeba rozważyć na początku wyceny powierzchni biurowej

W przypadku większych, nowoczesnych obiektów, z uwagi na brak transakcji, stosuje się podejście dochodowe.  Gdy mamy projekty biur, gotowy projekt biurowca lub zestawienie powierzchni,  wówczas można je  odpowiednio rozróżnić. Zazwyczaj wtedy  z powierzchni użytkowej wyodrębnia się moduły  z uwagi na pełnione funkcje i tym sposobem można wyróżnić np. powierzchnie  biurową, powierzchnię magazynową. Należy również uwzględnić miejsca parkingowe. W związku z powyższym, wycena biurowca powinna zostać poprzedzona odpowednią analizą powierzchni pełniących różne funkcje.

 

Wycena biurowca a pustostany

Gdy można ustalić poziom dochodów na podstawie kształtowania się stawek czynszowych, stosuje się metodę inwestycyjną. Dla wydzielonych rodzajowo modułów ustala się stawki jakie można osiągnąć z tytułu ich wynajmu. Należy również uwzględnić pustostan, przeprowadzając analizę jego wielkości.  W ostatnim czasie zaobserwowano, że czynsz efektywny wskutek negocjacji może spaść nawet o 20 % w stosunku do ceny wywoławczej.  Na takie negocjacje wpływa zwiększona podaż powierzchni biurowej i to, że właściciele biurowców coraz intensywniej muszą walczyć o najemcę. Nie dotyka to jeszcze Krakowa w takim stopniu jak Warszawy,  chociaż w 2015 roku nowe  biurowce w Krakowie   były budowane w kilkunastu lokalizacjach, w coraz nowocześniejszych standardach, do czego przyczynił się m. in. rozwój usług outsourcingowych. Wkrótce, nowy biurowiec w sąsiedztwie ścisłego centrum  Krakowa nie będzie nikogo dziwił. Nowe biurowce w Krakowie powstają w okolicach Dworca PKP,  Biurowce w Polsce wkrótce stać się mogą nieodłącznym elementem krajobrazu miejskiego.

Biurowce Kraków: Naciśnij poniżej a doczytasz o realizowanych inwestycjach w Krakowie.

Inwestycje realizowane w Krakowie

W dwa lata biurowce zaleją Kraków

Na takim stanie rzeczy najlepiej wychodzą małe i średnie firmy, a także freelancerzy korzystający z co – workingu. Pozwala to firmom z obrzeży miasta przenieść się do atrakcyjniejszej biznesowo lokalizacji. Oczywiście lokalizacja również ma znaczenie i w zależności od umiejscowienia stawka wynajmu może się wahać.  W pierwszym kwartale 2016 roku przybyło powierzchni biurowej w Warszawie, nastąpił jej dynamiczny wzrost – dwukrotny w stosunku do roku poprzedniego. Dlatego zaczyna się już mówić o rekordowo wysokiej stopie pustostanów sięgającej nawet  ok. 14 %.

Analiza kosztów i wydatków

Na kolejnym etapie procesu jakim jest wycena biurowca należy przeprowadzić analizę kosztów i wydatków, a tu stosuje się odpowiednie założenia:

• Wyodrębniamy różne koszty np. koszty rzeczowe, energia i koszty związane
  z gospodarką komunalną, koszty napraw i remontów bieżących, podatek
  od nieruchomości (dla gruntu i budynku)
• Rozróżniamy jakie koszty ponosi najemca a jakie właściciel

Stopa kapitalizacji, stopa dyskonta, ryzyko a wycena biurowca

Dochód

Ustalamy dochód operacyjny netto, by móc przejść do kolejnego etapu jakim jest określenie stopy kapitalizacji/stopy dyskonta  z uwzględnieniem dodatkowego ryzyka lub odpowiednio właściwe współczynniki będące ich odwrotnościami. Te współczynniki obrazują okres zwrotu z naszej nieruchomości liczony w latach. A to, po  ilu latach zwrócą się pieniądze wydatkowane na zakup nieruchomości jest jedną z najważniejszych informacji dla inwestora/dysponenta nieruchomości.

 

Nie należy zapominać, że dochód z nieruchomości jest uwarunkowany sposobem użytkowania jej. Dlatego zmiana sposobu użytkowania może skutkować zmianą wielkości stopy/współczynnika, czyli mówiąc wprost  może zmienić się okres, po jakim nieruchomość zacznie na siebie zarabiać. Stopa kapitalizacji jest zależna od różnych czynników tj. lokalizacja, sąsiedztwo, region, stanu techniczno-użytkowego, jakości najemców. Ponadto, przy jej ustalaniu identyfikujemy ryzyko. Im większy poziom ryzyka inwestycji w nieruchomość tym wyższa stopa kapitalizacji. Kiedy już wiemy, po jakim czasie nieruchomość sama na siebie zarabia, wówczas  już wiadomo,w którym kierunku zmierza wycena  nieruchomości, z którą mamy do czynienia.Należy również wybrać technikę wyceny nieruchomości.

 

 Techniki

W podejściu dochodowym rzeczoznawca majątkowy ma dwie techniki niezależne od metod, a mianowicie:

1. Technika kapitalizacji prostej
2. Technika dyskontowania strumieni dochodów

Technika kapitalizacji prostej

Tę pierwszą, czyli technikę kapitalizacji prostej stosujemy gdy zakładamy, że prognozowany dochód roczny z nieruchomości będzie stały + nieruchomość będzie przynosić dochód przez czas nieograniczony.

Stosujemy tu formułę

lub

W_R – wartość rynkowa

DON – dochód operacyjny z nieruchomości

R – stopa kapitalizacji

WK – współczynnik kapitalizacji

Technika dyskontowania strumieni dochodów

2. Druga z technik – a mianowicie dyskontowania strumieni dochodów, ma zastosowanie gdy w grę wchodzi szacowanie nieruchomości dla której przewiduje się zmienny poziom osiągania dochodów.

r – stopa dyskontowa

RV – wartość rezydualna
Za pomocą  obu tych technik można przekształcić dochód w wartość nieruchomości.

Tak oszacowana wartość biurowca, abstrahując od celu, na jaki została sporządzona, pozwala rzucić światło na to, czy opłaca się inwestować w nieruchomość. Lokowanie kapitału w nieruchomościach staje się coraz bardziej popularne, nawet wśród osób, które wcześniej nie miały do czynienia z nieruchomościami. Inwestycja w  tego typu obiekt musi być dobrze przeanalizowana.

 

Kilka ciekawostek

Wycena biurowca przed jego powstaniem w formie analizy

Taka analiza powinna się rozpocząć od jej położenia.  Czasem  tylko sąsiedztwo, najbliższe otoczenie i dostępność komunikacyjna, ruch  przechodniów wzdłuż ulicy, przy której biurowiec się mieści, mogą być głównym czynnikiem przesądzającym o tym, czy nieruchomość będzie przynosić dochód. Przydatne są  poprzedzające badania rynku, które nam naświetlą strukturę działalności firm działających w sąsiedztwie – tzn.  odpowiedzą na pytanie jakich branż tam jest przesyt, a  jakich brak. Dobrze jest przeprowadzić  analizę konkurencji – strukturę i zasięg działania. Może to nas uchronić przed wielkimi stratami spowodowanymi chociażby tym, że w razie źle trafionej inwestycji, znaczna powierzchnia może stać miesiącami pusta. Na opłacalność inwestycji może wpływać szereg innych czynników, chociażby takich jak stan techniczny, standard, klasy biurowca,  wielkości powierzchni użytkowej itp.

Tu znajduje się film na temat inwestowania w nieruchomości

 

Dlatego zawsze wcześniej analizuj i kalkuluj

Wszystko zależy od parametrów konkretnej wycenianej nieruchomości. Dlatego trzeba sobie uświadomić, że taka inwestycja nie jest wolna od ryzyka.  To inwestor ponosi ryzyko już  przy wyborze lokalizacji inwestycji, dotyczy ono także kwestii zawierania umów najmu, dzierżawy z użytkownikami. Należy uwzględnić także ryzyko płynności przez co należy rozumieć możliwość szybkiego wycofania się z inwestycji poprzez jej sprzedaż.  Przyjęło się, że  ryzyko inwestowania w nieruchomość charakteryzuje się umiarkowanym poziomem, niższym niż inwestycja w akcje, ale wyższym  niż w obligacje. Z drugiej strony gdy poziom ryzyka jest umiarkowany, wówczas  umiarkowany jest również zwrot z inwestycji. Stopa zwrotu obrazuje tempo pomnażania kapitału.

 

Wycena biurowca – podsumowanie

 

Reasumując, zanim podejmiemy decyzję o inwestowaniu w konkretną nieruchomość biurową, należy uważać, aby decyzje dotyczące  obiektu były bardzo dobrze przemyślane. Przemyśleć powinieneś także, czy wogóle potrzebna Ci wycena biurowca .
Rozważ sobie to zwłaszcza w zakresie takich zagadnień:

• lokalizacji, infrastruktury sąsiedzkiej i otoczenia, dostępu komunikacyjnego i natężenia ruchu pieszych, dobrze jest dokładnie rozeznać się w panujących w okolicy stosunkach biznesowych
• stanu technicznego i standardu jaki oferujemy najemcy, zwłaszcza bacząc na to, że biurowców o podwyższonych jest coraz więcej
• warto korzystać z usług osób zajmujących się profesjonalną obsługą nieruchomości – doradców, zarządców, rzeczoznawców itp.