Stan prawny nieruchomości – jak zacząć badać

Stan prawny – od czego zacząć?

Stan prawny – krótki wstęp

Nie będę tutaj definiować stanu prawnego, ponieważ nie to jest moją rolą. Wystarczy, jeżeli zostaniemy przy określeniu, że stan prawny  nieruchomości to ogół praw przysługujących do nieruchomości.

W tym artykule zwrócę jedynie uwagę na kilka źródeł, które mogą być pomocne w badaniu stanu prawnego nieruchomości. Należą do nich:

  • Księga Wieczysta
  • Wypis z rejestru gruntów i budynków

W tym artukule nakreślona skrótowo zostanie jedynie problematyka  stanu prawnego wynikającego z treści księgi wieczystej.

Księga wieczysta a stan prawny nieruchomości

Księga wieczyststa to rejestr publiczny, ogólnodostępny.  Co istotne, dostęp do niej jest jawny. Przeglądać może je każdy. Ważne jest jednak, abyś miał numer księgi wieczystej.

Księgi wieczyste są prowadzone przez wydziały wieczysto – księgowe sądów rejonowych. Zdarzają się nieruchomości, które  nie mają księgi wieczystej. Dla bezpieczeństwa obrotu preferowane jednak jest, aby ją miały.

Stan prawny nieruchomości – z czego składa się księga wieczysta.

Księga wieczysta składa się z czterech działów. Jeden z nich jest podwójny. Jest jeszcze tzw. okładka.

Na strukturę księgi wieczystej składają się rubryki, podzielone na podrubryki i pola, ewentualnie  na podpola. Wskutek takiego układu, w razie dużej ilości informacji, księga wieczysta może być nieczytelna.

Dział I – (części I-O i I-Sp)

Dział II

Dział III

Dział IV

Stan prawny nieruchomości – Dział I-O

(Tu są dane adresowe, geodezyjne)

W przypadku działek zabudowanych można znaleźć dane o powierzchni, liczbie kondygnacji. Można także tu odszukać numery ksiąg wieczystych – w przypadku wyodrębnionych w budynku lokali.

Księga wieczysta lokalu zawiera wyszeczególnienie pomieszczeń, określenie rodzaju lokalu itd.

Stan prawny nieruchomości – Dział I-SP 

(Wpisuje się tu prawa przysługujące)

Grunt – np. przysługuje Ci służebność przejazdu i przechodu  o szer. x po działce y.

To znaczy, że jako właściciel nieruchomości  Z możesz przejeżdżać i przechodzić przez działkę Y, tym konkretnym pasem o szer. X. Niezależnie od zmiany właściciela nieruchomości stanowiącej działkę Y, to prawo  jest przypisane do Twojej działki Z. Nieruchomość – działka Y to nieruchomość obciążona, a nieruchomość Z (czyli Twoja działka) to nieruchomość władnąca.



W przypadku nieruchomości lokalowej, wpisuje się tu wielkość udziału w nieruchomości wspólnej. W przypadku użytkowania wieczystego – istotne informacje związane z tym prawem (terminy, czas ustanowienia, sposób zagospodarowania).

Stan prawny nieruchomości – Dział II 

(Właściciele, współwłaściciele nieruchomości)

Tu można uzyskać informację kto jest właścicielem, a w przypadku użytkowania wieczystego – kto  jest użytkownikiem wieczystym nieruchomości.

W przypadku  współwłasności można znaleźć wielkość udziałów współwłaścicieli.

Wpis właściciela w księdze wieczystej ma charakter deklaratoryjny tzn. nie tworzy nowego stanu prawnego, ale jedynie potwierdza stan istniejący. W tym wypadku potwierdza nabycie prawa własności. Dlatego też, może się zdarzyć sytuacja, kiedy wpis tu zawarty, będzie niezgodny ze stanem prawnym. Sprzedaż nieruchomości jest możliwa z pominięciem wpisania właściciela do księgi wieczystej. Warunkiem tego, jest  przedstawienie  do aktu notarialnego dokumentów potwierdzających nabycie własności.

Stan prawny nieruchomości – Dział III

(Obciążenia)

W skrócie można powiedzieć, że treść tu wpisana zawiera to, co nie jest treścią innych działów.

Tu się dowiesz jakie prawa innych obciążają Twoją nieruchomość.

np.

-to, że działce sąsiada przysługuje służebnośc przejazdu i przechodu wzdłuż zachodniej granicy Twojej działki

 

– przedsiębiorstwu przesyłowemu np. Tauronowi przysługuje służebność przesyłu  pasem o długości x i szerokości y.

– informacja o egzekucji (np. nieruchomość zostanie zlicytowana przez komornika)

-roszczenie o zawarcie umowy deweloperskiej

– w przypadku wyodrębnionych lokali w budynku – sposób zarządu nieruchomością wspólną, czyli informacje tj. kto jest zarządcą, sposób korzystania z nieruchomości wspólnej ( np. kto z jakiej części może korzystać i w jakim zakresie –  z klatki schodowej, ogrodków przydomowych, miejsc postojowych).

Stan prawny nieruchomości – Dział IV

(Hipoteki)

W tym dziale wpisuje się hipoteki obciążające daną nieruchomość. Hipoteki te mogą wynikać z umów – hipoteki umowne lub mogą być to tzw. hipoteki przymusowe (dotyczy to przypadków pierwszeństwa w uzyskaniu pieniędzy ze  sprzedaży zlicytowanej nieruchomości. Jest to pierwszeństwo przed innymi pozostałymi wierzycielami właściciela nieruchomości). Upraszczając,  najczęściej spotykanym zjawiskiem jest umowne ustanawiane hipoteki dla banków lub przymusowo – dla wierzycieli, w toku postępowania egzekucyjnego. Przymusowy wpis hipoteki może zostać dokonany na rzecz różnych wierzycieli (instutucjonalnych  jak np. ZUS, Urząd Skarbowy i każdych innych, dysponujących tytułem wykonawczym).

W tym artykule jedynie wprowadzam Cię w podstawowe zagadnienia. Badanie stanu prawnego to szeroka  i zawiła tematyka. Tematyka wymagająca niekiedy szerokiej wiedzy interdyscyplinarnej.