Rzeczoznawca majątkowy – w jakim celu mam się do niego udać? Po co mi opinia rzeczoznawcy?

Różne są okolicznościi, w których rzeczoznawca majątkowy jest przydatny

Poniżej przedstawiam przypadki, kiedy operat szacunkowy, który wykonuje rzeczoznawca majątkowy nie jest wymagany obowiązkowo. Często kiedy myślimy o wycenie przychodzą nam do głowy hasła i zlepki wyrazów tj. „ wycena nieruchomości urząd skarbowy”, „wycena do amortyzacji” itp. Oprócz sytuacji, kiedy jesteśmy zmuszeni korzystać z usług rzeczoznawcy majątkowego np. wymóg złożenia operatu szacunkowegow odpowiednich instytucjach, są również takie okoliczności, kiedy ta decyzja zależy tylko od nas. Po operat warto się zwrócić nie tylko wtedy, gdy w grę wchodzi wycena lokalu mieszkalnego, wycena nieruchomości pod kredyt lub gdy potrzebujemy oszacować grunt pod zabudowę, ponieważ chcemy uzyskać odszkodowanie za słupy na działce lub gdy w ogóle wchodzi w grę odzyskiwanie nieruchomości. Spora część pracy rzeczoznawcy to np. wycena nieruchomości komercyjnych np. lokale komercyjne, usługowe itp.

Hasłowo przedstawiłam kilka z takich sytuacji w poniższej tabeli.

Sprawiedliwy podział	Świadomość wartości	Wiarygodna wartość przy sprzedaży
Dobra inwestycja	Trafiona okazja	Bezpieczna inwestycja

Sprawiedliwy podział majątku – aby uniknąć długoletnich sporów lub ogromnych strat

 

Są sytuacje, kiedy rzeczoznawca majątkowy naprawdę może się przydać.

Sprawy rodzinne

Są to często sytuacje narastające przez lata. Często rodzice dzielą swój majątek jeszcze za swojego życia. Jest tak najczęściej wtedy, gdy dzieci zaczynają się usamodzielniać lub są w jakiejś potrzebie. Im większy majątek, tym większe prawdopodobieństwo, że spadkobiercy będą się kłócić, a nawet procesować o niego przed sądem. Aby być dobrze zorientowanym, jaką wartość mają posiadane przez nas nieruchomości i aby móc w przyszłości zapobiec agresywnym konfliktom w najbliższej rodzinie, można zwrócić się o sporządzenie profesjonalnej wyceny.

Sprawy wspólników i współwłaścicieli kamienic

Podział majątku może dotyczyć również spółek. Po profesjonalną wycenę warto się zwrócić, przed podpisaniem zgody na przejęcie przez drugiego wspólnika konkretnej części nieruchomości w zamian za odstąpienie innej. Może się okazać np., że część którą zamierzaliśmy mu odstąpić jest z jakichś powodów na rynku warta nieporównywalnie więcej niż przypadająca nam. Najczęściej zdarza się tak w przypadku lokali użytkowych: biurowych, usługowych usytuowanych w różnych kondygnacjach budynku. Dopiero później może spotkać  nas zawód, gdy przekonamy się na własnej skórze, że  w naiwny sposób oddaliśmy coś, co  mogło by nam przynosić  nieporównywalne zyski.  Budynki komercyjne często mają w swym obrębie lokale, których wartość jest zróżnicowana. Dotyczy to również współwłaścicieli kamienic.

Wówczas mamy proste zestawienie i możemy sobie łatwo skalkulować, ile kosztuje wycena nieruchomości, którą może Ci przedstawić rzeczoznawca majątkowy,  a ile strata wskutek podjęcia niewłaściwej decyzji.

 

 Uniknąć niemiłej niespodzianki, kiedy zastanawiamy się nad kupnem nieruchomości.

 

Trafiliśmy na ofertę sprzedaży nieruchomości o bardzo niskiej cenie np. dom w bardzo dobrym stanie. Jednak ta niska cena budzi w nas wątpliwość. Czy cena ta rzeczywiście jest okazyjna? Czy dom kryje jakieś ”tajemnice”?  Niespodzianki w postaci uciążliwego sąsiedztwa, emisji z innych nieruchomości np. intensywny fetor mogą być właściwą odpowiedzią na nasze obawy. Nie jest sposób wyczerpująco napisać o wszystkich  utajonych mankamentach nieruchomości, ponieważ nieruchomości mają to do siebie, że stanowią bardzo ukrytą i często trudną do przeniknięcia problematykę.

Nawet osoby zajmujące się zawodowo obsługą nieruchomości muszą pokonać nieraz wiele przeszkód, aby dotrzeć do  jakichś o niej informacji.  Zastanów się więc, czy wolisz sam przedzieraś się przez tory przeszkód, czy wolisz jeśli to zrobi  profesjonalny rzeczoznawca majątkowy.

 Warto mieć świadomość jaką wartość ma nasza nieruchomość.

Emocjonalny stosunek do własnej nieruchomości

Są przypadki, że nie wiemy ile nasza nieruchomość jest warta. Owszem, można surfować po sieci i szukać w różnych symulatorach, ofertach darmowych sposobów wyceny, które  jako główny czynnik uwzględniają sąsiedztwo i szybko otrzymać wynik, ale na ile  ma to odniesienie do naszej konkretnej nieruchomości pozostaje pod znakiem zapytania. Osoby zajmujące się profesjonalnie obsługą rynku nieruchomości, zdają sobie sprawę, ze każda nieruchomość jest indywidualna i nie ma na świecie dwóch identycznych.  Częste są przypadki, że  świadomość wartości  własnego majątku nie odpowiada rzeczywistości.

Bycie świadomym „graczem na rynku”

Wśród starszych ludzi można spotkać tego typu sytuację. Starszy człowiek od lat użytkuje dużą działkę na obrzeżach miasta. Odziedziczył ją po rodzicach, którzy mieli tu przed wojną gospodarstwo rolne. Staruszek nie wie, że działka jest  niesamowicie atrakcyjną dla dewelopera, przeznaczoną pod mieszkalnictwo wielorodzinne. Co prawda, zdaje sobie sprawę, że wokół są działki budowlane, ale brak mu szczegółowych informacji odnośnie parametrów, które przesądzają o  jej realnej wartości. Gdy skorzysta z usług rzeczoznawcy, wie  za jaką  cenę może  ją sprzedać deweloperowi, który chce na niej wznieść zamknięte osiedle apartamentowców.  Operat jest ważny przez 1 rok, więc staruszek przez cały ten czas może powoływać się na powyższy dokument. Deweloper to zazwyczaj osoba zorientowana na rynku inwestycyjnym i nie jest na tyle naiwny, żeby podać jako cenę wyjściową kwotę finalną. Dlatego  znając treść operatu szacunkowego, wiemy już jak sprzedać nieruchomość.

Trafiona okazja, czyli jak szybko zarobić na nieruchomościach

 

Ta sytuacja może być zbieżna z przypadkiem już opisanym, czyli jak się ustrzec przed zakupem „trefnej” nieruchomości. Może to działać w obie strony, czasem może się okazać, że nieruchomość jest wystawiona do sprzedaży po cenie bardzo korzystnej. Mając zamiar traktowania nieruchomości jako inwestycję, można czasem bardzo dużo zarobić w krótkim czasie. Są osoby, które z tego żyją. Ważne jest wiedzieć, jak kupić nieruchomość. Np. jest nieruchomość gruntowa, która na dzień dzisiejszy jest porośnięta zielenią, również jej funkcja i przeznaczenie to zieleń. Działka od trzydziestu lat  leży opuszczona, właściciel się nią nie interesuje, bo od zawsze uważał ją za „ nic nie wartą”.

 

Wartość nieruchomości czasem może ulec gwałtownej zmianie wskutek zmian w otoczeniu, w polityce przestrzennej

Wracając do kazusu starszego człowieka, od którego deweloper chce kupić działkę, to dodam, że w ciągu lat sąsiedztwo dalekie sąsiedztwo szybko się zmieniło, niegdyś opustoszałe zaczęło  się  zagęszczać i przeobrażać w osiedla domków jednorodzinnych z szablonowych projektów. Dynamika rozwoju terenów przyległych  i zorientowanie w polityce przestrzennej miasta pozwala przypuszczać inwestorowi, że wkrótce ta działka będzie budowlaną. On już doskonale teraz wie, że  wkrótce upomni się o nią inwestor i zarobi na niej ok. 2 milionów złotych. Wszystko ma przekalkulowane.

 

Bezpieczna inwestycja w nieruchomości. Jak wycenić nieruchomość zabytkową? Czy warto kupić nieruchomość zabytkową, czy warto inwestować w nieruchomość?

Jest jeszcze kazus taki…

…osoba, ma pomysł na biznes,  chce prowadzić pensjonat i SPA, ale głównym jej wydatkiem jest inwestycja w nieruchomość zabytkową.
W tym celu chce zaciągnąć kredyt, który może sobie wliczyć w koszty działalności. Otrzymując opinię, którą sporządzić może rzeczoznawca majątkowy,  najczęściej w podejściu dochodowym,  już jest w stanie się dowiedzieć, że  korzystniej będzie jej zakupić sam grunt w zupełnie innej miejscowości niż zaczynać jakiekolwiek prace remontowe  w starym dworku, gdzie pieniądze wydane na jego zakup zwróciłyby się mu dopiero po 20 latach. Może nawet zupełnie zmienić lokalizację planowanej inwestycji, skoro się dowie, że w pierwotnie planowanej miejscowości popyt na jego usługi byłby znikomy i mimo intensywnej reklamy przy zastosowaniu najnowocześniejszych strategii kampanii reklamowych oznaczałby bankructwo. Analiza sąsiedztwa, obłożenia, kalkulacja dochodów rocznych i kosztów ponoszonych w związku z prowadzeniem działalności na nieruchomości może zaskoczyć niejedną osobę nie znającą zasad jak funkcjonuje dany rodzaj rynku nieruchomości.

Wycena nieruchomości – kilka słów na koniec

Pomocnym jest przeglądać jak kształtują się ceny ofertowe mieszkań, domów i działek lub innych nieruchomości podobnej do naszej. Ma to jedynie charakter poglądowy, ale nigdy nie zaszkodzi tak zrobić. Mogę polecić https://www.krn.pl/

Jeśli  naprawdę dobrze znasz swoją nieruchomość i możesz  określić sobie przybliżoną wartość dla odpowiedniego celu, to  może w takim razie,  rzeczywiście lepiej się wstrzymać z zamawianiem operatu szacunkowego. Możesz zaoszczędzić trochę pieniędzy – i dobrze. W tym przypadku może rzeczywiśćie nie jest Ci potrzebny rzeczoznawca majątkowy. Natomiast, jeśli masz jakieś wątpliwości, a w grę wchodzą duże pieniądze, warto sobie to wszystko  jeszcze raz na chłodno przekalkulować.  Nie jestem tutaj po to, aby sztucznie przekonywać o tym, że każdemu potrzebny jest rzeczoznawca majątkowy. To nie są usługi dla każdego na każdy czas. Rzeczoznawca majątkowy pomoże Ci odpowiedzieć na pytanie ” jak inwestować w nieruchomości? „,  Decyzja  o tym, czy potrzebny Ci operat szacunkowy? – zależy tylko od Ciebie i warto ją podjąć  dopiero po przeprowadzeniu  własnej oceny sytuacji.