Wycena do kredytu

Wycena  do kredytu

Wycena do kredytu wyróżnia się od wyceny sporządzanej dla innych celów. Najczęściej, przy wycenie nieruchomości do kredytu spotykamy się w takich okolicznościach jak wycena  do kredytu działki, wycena do kredytu domu , wycena do kredytu mieszkania .  Oczywiście, wycenie do kredytu, podlegają także nieruchomości zabudowane innymi obiektami jak np. budynkami wielorodzinnymi, halami produkcyjno – magazynowymi.

Wycena nieruchomości do kredytu ma swoją specyfikę.  Jedną z opcji jest wycena do kredytu sporządzana przez bank. Mimo, iż wycena do kredytu sporządzana przez bank jest opcją  zazwyczaj  najtańszą, może nie być dla nas opcją  opłacalną, ponieważ często  często czas oczekiwania na nią jest długi. Ponadto często jest ona przygotowywana przez pracowników banku i ma formę uproszczoną.  Natomiast, operat szacunkowy przygotowany przez uprawnionego, niezależnego rzeczoznawcę majątkowego  daje gwarancję  realnej, bezstronnej, obiektywnej i rzetelnej opinii o wartości.

Operat szacunkowy, jak wycenić nieruchomość?

Wycena do kredytu – wycena domu do kredytu

Wycena  domu do kredytu – wycena działki zabudowanej budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym może obejmować różne przypadki. Jednym z najczęściej występujących jest wycena do kredytu domu w trakcie budowy. Wycena takiego obiektu wymusza podanie dwóch wartości  nieruchomości. Chodzi tu o  podanie I. aktualnej wartości nieruchomości oraz  II. wartości nieruchomości po zakończeniu prac budowlanych.

Zazwyczaj obejmuje :

I.  wycenę działki niezabudowanej oraz

II.  wycenę nieruchomości wraz z nowo wzniesionym domem, zazwyczaj w tzw. stanie deweloperskim.

Rzeczoznawca majątkowy  będzie musiał się tu zazwyczaj posłużyć  m. in. projektem budowy domu  albo kosztorysem prac.

dom do wyceny

dom nad rzeką pośród lasów

 

Wycena do kredytu – kredyt na remont

W przypadku gdy wycena do kredytu obejmuje kredyt na remont, wycena do kredytu zazwyczaj obejmuje tu również dwa przypadki.

I. wartość mieszkania przed remontem – stan aktualny

II. wartość mieszkania po przeprowadzonym, planowanym remoncie ( w zależności co obejmuje remont).

Wycena  do kredytu – wartość nieruchomości do kredytu

Wartość nieruchomości  do kredytu zazwyczaj ma decydujący wpływ na wysokość  kredytu hipotecznego, który ma zostać przydzielony ubiegającemu się. Zgodnie z powyższym,  wyższa wartość nieruchomości, powoduje, że  przyznany kredyt będzie wyższy. W związku z powyższym, wyższa będzie wkład własny.

Wycena do kredytu – ryzyko

Jednym z wymogów, gdy ma miejsce  wycena do kredytu, jest podanie ryzyk, którymi objęta jest wyceniana nieruchomość. Prawidłowo sporządzona wycena do kredytu wymaga podanie wszystkich rodzajów ryzyk związanych z funkcjonowaniem naszej nieruchomości. Rzeczoznawca  odpowiednio je zidentyfikuje, pogrupuje , nazwie i oceni jego poziom w stosunku do  naszej nieruchomości na dany moment czasowy – czyli na datę na jaką określona jest wartość nieruchomości.  Ocena ryzyka przybiera forme załącznika dla banku. Bank oceniając poziom ryzyka zazwyczaj posługuje się pojęciem  określanym jako wskaźnik LTV (Loan To Value). Wskaźnik LTV określa stosunek kwoty kredytu do wartości zabezpieczenia  czyli w skrócie można powiedzieć, że jest to jakgdyby wysokość kredytu do wartości nieruchomości. Przyjętą praktyką jest , że wysokość kredytu nie powinna przekraczać 80% wskaźnika LTV. Wskaźnik LTV jest określany procentowo. Im wyższy wskaźnik LTV , tym większe jest ryzyko ponoszone przez bank. Szczegółowe regulacje dotyczące maksymalnej wysokości LTV zostały zawarte w dokumencie  figurujacym pod nazwą Rekomendacja S.

Czy wycena do kredytu przez niezależnego rzeczoznawcę jest honorowana przez każdy bank ?

Czy wycena  przyniesiona do klienta do banku zostanie zaakceptowana przez klienta czy też nie, to jest kwestia decyzji każdego z banków. Część z banków z wiadomych sobie powodów będzie ją akceptowała a część nie.  Nie musi mieć to koniecznie odzwierciedlenia ani w poziomie posiadanej wiedzy rzeczoznawcy ani w stopniu staranności sporządzonej wyceny. Przed sporządzeniem wyceny, dobrze jest się upewnić u właściwego podmiotu w tym zakresie.

 

Wycena do kredytu  przez niezależnego rzeczoznawcę

Dostarczona do banku wycena do kredytu  przez certyfikowanego rzeczoznawcę nie oznacza, że bank automatycznie przyjmie go bez zastrzeżeń.  Wycena do kredytu dostarczona do banku – operat szacunkowy – jest wewnętrznie sprawdzany przez różne osoby, które mogą zgłosić swoje uwagi. Weryfikacja jest przeprowadzana przez różne osoby o różnym stopniu posiadanej wiedzy i doświadczenia. Niekoniecznie i nie zawsze są one słuszne lub na wyrost.   Uwagi te, często też nie świadczą o tym, czy jest on sporządzony prawidłowo czy nie. W takim przypadku najczęściej się zdarza, że niezależny rzeczoznawca majątkowy składa wyjaśnienia, tłumaczy lub dokonuje korekty dostarczonego operatu szacunkowego

Niezależny rzeczoznawca majątkowy przy sporządzaniu swojej wyceny nie jest związany z żadną ze stron. Nie jest pracownikiem banku, nie może mieć interesu w przeszacowaniu ani niedoszacowaniu nieruchomości. Rzeczoznawca majątkowy powinien postępować uczciwie oraz dążyć do zapewnienia zaufania do swojej pracy, zachowując obiektywizm. Dotyczy to wszystkich etapów jego czynności  – w szczególności przy gromadzeniu, ocenianiu i przekazywaniu informacji. Niezależny rzeczoznawca majątkowy przy sporządzeniu  wyceny nieruchomości do kredytu, w przypadku jak każdej innej wyceny  powinien przedkładać obiektywizm ponad interesy własne i swojego środowiska oraz nie powinien angażować się w działania sprzeczne z prawem lub podważające zaufanie co do pracy w zakresie rzetelności rzeczoznawcy majątkowego.

Wycena do kredytu   – operat szacunkowy jak długo jest ważny

Banki, zazwyczaj limitują termin ważności  wyceny, która oddana została w formie operatu szacunkowego.  Operat szacunkowy jest ważny przez maksymalnie 12 miesięcy od daty jego sporządzenia. W sytuacji, gdy rynek staje się mocno niestabilny – tj.  występuje silny trend wzrostowy lub spadkowy lub inne okoliczności, może okazać się wskazana aktualizacja wyceny do 3 miesięcy.

Wycena do kredytu – operat szacunkowy

Wycena do kredytu sporządzana jest w formie operatu szacunkowego.  Jest to dokument urzędowy  a jednocześnie opinia autorska rzeczoznawcy majątkowego o jego wartości. Dlatego, jeśli ktoś, kogo dotyczy wycena nieruchomości do kredytu, zleci sporządzenie kilku operatów szacunkowych i każdy z nich  różni się ze sobą a wartość określona w nich nieco różni się, nie jest to niczym nadzwyczajnym.

Rzeczoznawca majątkowy może również sporządzać opracowania i ekspertyzy. Opracowania i ekspertyzy mogą dotyczyć:rynku nieruchomości oraz doradztwa w zakresie tego rynku,

  • efektywności inwestowania w nieruchomości i ich rozwoju,
  • skutków finansowych uchwalania lub zmiany planów miejscowych,
  • oznaczania przedmiotu odrębnej własności lokali,
  • bankowo-hipotecznej wartości nieruchomości,
  • określania wartości nieruchomości na potrzeby indywidualnego inwestora,
  • wyceny nieruchomości zaliczanych do inwestycji w rozumieniu przepisów o rachunkowości,
  • wyceny nieruchomości jako środków trwałych jednostek w rozumieniu ustawy o rachunkowości.

Więcej na temat wyceny nieruchomości można znaleźć klikając poniżej.

https://www.gov.pl/web/rozwoj/wycena-nieruchomosci

Najczęściej bank będzie zainteresowany dwoma kwestiami – a są to :  1. ocena  kredytobiorcy oraz 2. ocena nieruchomości. Dlatego też, wycena nieruchomości jest jedną z zasadniczych kwestii w procesie ubiegania się o kredyt hipoteczny. Operat szacunkowy, sporządzany przez rzeczoznawcę majątkowego nie stanowi wyłącznie formalności.  Jest to skomplikowana, złożona procedura i w związku z tym wiąże się z dodatkowymi kosztami i czasem.