Wycena do kredytu

Szacowanie do kredytu

Wycena do kredytu różni się od wyceny sporządzanej dla innych celów. Najczęściej, przy wycena nieruchomości do kredytu  dotyczy takich sytuacji jak wycena  do kredytu działki, wycena do kredytu domu, wycena do kredytu mieszkania.  Oczywiście, wycenie do kredytu, podlegają także nieruchomości zabudowane innymi obiektami jak np. budynkami wielorodzinnymi, halami produkcyjno – magazynowymi.

Taka wycena nieruchomości do kredytu ma swoją specyfikę, ponieważ bank stawia rzeczoznawcy dodatkowe wymagania.  Jedną z opcji jest wycena do kredytu, którą sporządza  bank. Mimo, iż wycena do kredytu, która dokonuje  bank stanowi opcję  zazwyczaj  najtańszą,  nie  zawsze  ci się opłaca, ponieważ często czas oczekiwania na nią jest długi. Ponadto, często przygotowują ją pracownicy banku i charakteryzuje się ona formą uproszczoną.  Natomiast, operat szacunkowy, którą przygotowuje uprawniony, niezależny rzeczoznawca majątkowy  daje gwarancję  realnej, bezstronnej, obiektywnej i rzetelnej opinii o wartości.

Operat szacunkowy, jak wycenić nieruchomość?

 Wycena domu do kredytu

Określenie wartości działki zabudowanej budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym  dla kredytu obejmuje często różne przypadki. Jednym z najczęstszych  jest wycena do kredytu domu w trakcie budowy. Szacowanie takiego obiektu wymusza podanie dwóch wartości  nieruchomości. Rzeczoznawca podaje I. aktualną wartość nieruchomości oraz  II. wartość nieruchomości po zakończeniu prac budowlanych.

Zazwyczaj obejmuje :

I.  wycenę działki niezabudowanej oraz

II.  wycenę nieruchomości wraz z nowo wzniesionym domem, zazwyczaj w tzw. stanie deweloperskim.

Rzeczoznawca majątkowy  posługuje się najczęściej  m. in. projektem budowy domu  albo kosztorysem prac.

wycena do kredytu może obejmować dom

 

 Kredyt na remont

W przypadku gdy wycena do kredytu obejmuje kredyt na remont, wycena do kredytu też zawiera warianty

I. wartość mieszkania przed remontem – stan aktualny

II. wartość mieszkania po przeprowadzonym, planowanym remoncie ( w zależności co obejmuje remont).

 Wartość nieruchomości do kredytu

Wartość nieruchomości  do kredytu zazwyczaj ma decydujący wpływ na wysokość  kredytu hipotecznego, który ma zostać przydzielony ubiegającemu się. Zgodnie z powyższym,  wyższa wartość nieruchomości, powoduje, że  przyznany kredyt będzie wyższy. W związku z powyższym, wyższa będzie wkład własny.

Wycena do kredytu – ryzyko

Jednym z wymogów, gdy ma miejsce  wycena do kredytu, jest podanie ryzyk, które wiążą się  z nieruchomością wycenianą. Prawidłowo sporządzona wycena do kredytu wymaga podaniawszystkich rodzajów ryzyk , które wiążą się z  naszą nieruchomością. Rzeczoznawca  odpowiednio je zidentyfikuje, pogrupuje, nazwie i  w konsekwencji tego oceni  poziom ryzyka na dany moment czasowy. Ocena ryzyka przybiera formę załącznika, który  autor wyceny kieruje do banku.  Bank oceniając poziom ryzyka zazwyczaj posługuje się pojęciem  określanym jako wskaźnik LTV (Loan To Value). Wskaźnik LTV określa stosunek kwoty kredytu do wartości zabezpieczenia  czyli w skrócie można powiedzieć, że jest to jakgdyby wysokość kredytu do wartości nieruchomości. Przyjętą praktyką jest, że wysokość kredytu nie powinna przekraczać 80% wskaźnika LTV. Wskaźnik LTV określa się procentowo. Im wyższy wskaźnik LTV , tym większe jest ryzyko ponoszone przez bank. Szczegółowe regulacje dotyczące maksymalnej wysokości LTV znajdują się w dokumencie, który  to dokument nosi nazwę Rekomendacja S.

Czy wycena do kredytu przez niezależnego rzeczoznawcę jest honorowana przez każdy bank ?

Czy wycenę,  która przyniesiesz  z zewnątrz,  bank zaakceptuje, to  już zależy od decyzji konkretnego banku. Część z banków z wiadomych sobie powodów zaakceptuje ją,  a część   – nie, ponieważ ustawodawca do tego baki uprawnił.  Nie zawsze odzwierciedla  to poziom wiedzy rzeczoznawcy ani w stopnia staranności sporządzonej wyceny, więc nie klasyfikuj takiej wyceny jako nieprawidłowej. Przed sporządzeniem wyceny, upewnij się  co do wymagań banku odnośnie wyceny nieruchomości.

Wycena do kredytu  przez niezależnego rzeczoznawcę

Nadmienię tylko, że wycena do kredytu, która sporządzi certyfikowany rzeczoznawca  nie oznacza, że bank automatycznie przyjmie go bez zastrzeżeń, ponieważ zależy to od wielu okoliczności.  Operat z wyceną dla kredytu  sprawdzają  różne osoby, które mogą zgłosić swoje uwagi. Weryfikację  przeprowadzają więc ludzie, którzy posiadają różny stopień wiedzy czy doświadczenia. Niekoniecznie i nie zawsze  zastrzeżenia  te zasługują na przyznanie racji, ponieważ niekiedy nie korespondują z konkretna wyceną.   Uwagi te, często też nie świadczą też o tym, czy rzeczoznawca sporządził opracowanie prawidłowo czy nie. W takiej sytuacji niezależny rzeczoznawca majątkowy składa wyjaśnienia, tłumaczy lub dokonuje korekty operatu.

Niezależny rzeczoznawca majątkowy przy sporządzaniu swojej wyceny nie jest związany z żadną ze stron. Nie jest pracownikiem banku, nie może mieć interesu w przeszacowaniu ani niedoszacowaniu nieruchomości. Rzeczoznawca majątkowy powinien postępować uczciwie oraz dążyć do zapewnienia zaufania do swojej pracy, zachowując obiektywizm. Dotyczy to wszystkich etapów jego czynności  – w szczególności przy gromadzeniu, ocenianiu i przekazywaniu informacji. Niezależny rzeczoznawca majątkowy przy sporządzeniu  wyceny nieruchomości do kredytu,  powinien przedkładać obiektywizm ponad interesy własne i swojego środowiska oraz nie powinien angażować się w działania sprzeczne z prawem, które podważają  zaufanie.

Operat szacunkowy jak długo jest ważny

Banki, zazwyczaj limitują termin ważności  wyceny, która oddana została w formie operatu szacunkowego.  Operat szacunkowy jest ważny przez maksymalnie 12 miesięcy od daty jego sporządzenia. W sytuacji, gdy rynek staje się mocno niestabilny – tj.  występuje silny trend wzrostowy lub spadkowy lub inne okoliczności, może okazać się wskazana aktualizacja wyceny do 3 miesięcy.

 Operat szacunkowy

Takie wyceny rzeczoznawca sporządza  w formie operatu szacunkowego.  Jest to dokument urzędowy,  a jednocześnie opinia autorska, w której rzeczoznawca określi wartość. Dlatego, jeśli ktoś, kogo dotyczy wycena nieruchomości do kredytu, zleci sporządzenie kilku operatów szacunkowych i każdy z nich  różni się ze sobą,  to nie dziw się, ponieważ rzeczoznawcy mają prawo do różnych opinii.

Rzeczoznawca majątkowy może również sporządzać opracowania i ekspertyzy, ponieważ operat nie ogranicza ich pola działania. ponieważ opracowania i ekspertyzy  dotyczą też innych w/w czynności

  • rynku nieruchomości oraz doradztwa w zakresie tego rynku,
  • efektywności inwestowania w nieruchomości i ich rozwoju,
  • skutków finansowych uchwalania lub zmiany planów miejscowych,
  • oznaczania przedmiotu odrębnej własności lokali,
  • bankowo-hipotecznej wartości nieruchomości,
  • określania wartości nieruchomości na potrzeby indywidualnego inwestora,
  • wyceny nieruchomości zaliczanych do inwestycji w rozumieniu przepisów o rachunkowości,
  • wyceny nieruchomości jako środków trwałych jednostek w rozumieniu ustawy o rachunkowości.

Więcej na temat wyceny nieruchomości znajdziesz, gdy klikniesz poniżej.

https://www.gov.pl/web/rozwoj/wycena-nieruchomosci

Najczęściej bank interesuje się dwoma kwestiami – a są to :  1. ocena  kredytobiorcy oraz 2. ocena nieruchomości, dlatego też, wycena nieruchomości różni się od wycen dla innych celów. Operat szacunkowy, który sporządza rzeczoznawca majątkowy nie stanowi wyłącznie formalności.  Jest to skomplikowana, złożona procedura i w związku z tym wiąże się z dodatkowymi kosztami i czasem.