Co to jest ” nieruchomość magazynowa”
Gdy pada zwrot ” nieruchomości magazynowej” musisz przez to rozumieć szacowanie nieruchomości zabudowanej halą magazynową lub produkcyjną. Każda hala magazynowa stoi na gruncie, który to teren składa się zazwyczaj z utwardzonego placu, zieleńców i trwałego ogrodzenia. Urządzenie terenu zazwyczaj obejmuje również jakieś oświetlenie zewnętrzne oraz dodatkowa zabudowę, spośród której najczęściej pojawia się portiernia/ stróżówka, garaże oraz rampa rozładunkowa. Szacowanie dotyczy często całych centrów logistycznych, hal magazynowych z zapleczem biurowym dla personelu, ponieważ na terenie tych nieruchomości funkcjonują całe przedsiębiorstwa. W związku z powyższym nie funkcjonuje taki termin jak ” nieruchomość magazynowa”, lecz posługujemy się skrótem myślowym.
Zagospodarowanie terenu i sąsiedztwo
Zazwyczaj wyższe ceny osiągają magazyny produkcyjne na większych działkach. Większy teren, który umożliwia swobodny ruch samochodów dostawczych stanowi atut. Utwardzenie teren np. płytami betonowymi jest pożądane. Sama estetyka terenu wokół budynku również ma znaczenie. Rzeczoznawca ocenia usytuowanie względem głównych traktów komunikacyjnych. Gdy hala stoi przy trasach wylotowych wówczas usytuowanie zapewnia jej dostęp do głównych węzłów komunikacyjnych. Lokalizacja przy trasach wylotowych łącząca punkty strategiczne również postrzega się pozytywnie.
Stan techniczny, standard
Zazwyczaj wyższe ceny osiągają hale nowe, ponieważ charakteryzują się niższym stopniem zużycia. Jeśli mówimy o stopni zużycia to chodzi nam najczęściej o zużycie techniczne. Jest tak ponieważ wyższe ceny osiągają nieruchomości, które nie wymagają remontu. Dodatkowe nakłady na remont generują dodatkowy koszt, więc wartość ich spada. Nie bagatelizujemy również roli zużycia funkcjonalnego. Wpływają bowiem na to rozwiązania konstrukcyjne oraz materiały wykończeniowe. Wyposażenie w instalacje wewnętrzne oraz funkcjonalność znajduje swoje odzwierciedlenie w ostatecznej wartości, nawet jeśli nie wyrażamy tego wprost.
Koszty nieruchomości
Koszty które najczęściej uwzględniamy bezpośrednio stanowią podatki. Gdy grunt jest w użytkowaniu wieczystym, wówczas uwzględniamy opłatę za użytkowanie wieczyste. Koszty są kształtowane przez stawki jakie generuje coroczna opłata za ubezpieczenie hali oraz naprawy i konserwacje. W grę wchodzą często inne koszty, jakie wynikają z administracji i zarzadzania. Każdorazowo zalecam konsultację z księgowością, jednak każdorazowo konfrontuję je z typowymi na rynku własciwym.
Metodologia wyceny
Gdy wyceniam nieruchomość ” hali magazynowej” najczęściej stosuję podejście dochodowe. To podejście w sposób najpełniejszy odzwierciedla charakter takich nieruchomości, ponieważ z założenia są one przeznaczone na generowanie dochodu. Metody, które tu występują to metoda inwestycyjna oraz metoda zysków.
Metoda inwestycyjna wyraża się w dochodach jakie nieruchomość generuje. Ta metoda dotyczy najczęściej hal i obiektów biurowych.
Metoda zysków opiera się głównie na wpływach, które przynosi nieruchomość. Tą metodą rzeczoznawca najczęściej szacuje hotele, restauracje.
You must be logged in to post a comment.