Jest to dokument jaki sporządza rzeczoznawca w formie pisemnej. Sporządza ją rzeczoznawca osobiście, wobec czego zawiera autorską opinię o wartości nieruchomości. Dokument ten – operat szacunkowy, obejmuje więc wiele informacji. Utrwalone są w nim po kolei kroki w kolejności w jakiej rzeczoznawca dochodzi do określenia wartości. Opracowanie to wskazuje podstawy prawne i merytoryczne dokonywanych czynności. Rzeczoznawca majątkowy utrwala w operacie szacunkowym rozwiązania merytoryczne, sposób obliczeń w efekcie dochodząc do wyniku końcowego.
Określenie nieruchomości i zakresu wyceny
W operacie szacunkowym rzeczoznawca określa nieruchomość w sposób umożliwiający jej indywidualną identyfikację.
przedmiot wyceny
…przedmiotem niniejszego operatu szacunkowego jest nieruchomość zabudowana położona w Krakowie, j.ew. Podgórze, obr. 58, o nr 1111/1 zabudowana budynkiem nr 55 przy ulicy Poziomkowej …
zakres wyceny
Przez określenie zakresu określa się ramy wyceny, więc zazwyczaj pokrywa się on z przedmiotem wyceny. Inna sytuacja jest wskazana poniżej.
… zakresem wyceny objęto nieruchomość zabudowaną położoną w Krakowie, j.ew. Podgórze, obr. 58, o nr 1111/1 z wyłączeniem posadowionego na niej budynkiem mieszkalnym nr 55…
Określenie celu wyceny
Określenie celu wyceny nie powinno przysparzać większych trudności.
…Niniejszy operat szacunkowy sporządza się w celu rozliczeń w rodzinie …
Różne są cele sporządzania operatu szacunkowego. Uwaga: operat szacunkowy sporządzamy w konkretnym celu wykorzystujemy go tylko w tym właśnie celu, dla którego rzeczoznawca go sporządził. Tzn. Jeśli rzeczoznawca sporządził dla celów zabezpieczenia kredytu, nie możemy go wykorzystać w celu np. amortyzacji.
podstawa formalna oraz źródła danych o nieruchomości
Podstawa formalna to nic innego jak opis kto jest zlecającym, kiedy zlecenie miało miejsce.
Źródła danych o nieruchomości to informacje z jakich rzeczoznawca korzysta przy wycenie nieruchomości.
Są to m. in. oględziny nieruchomości. W trakcie oględzin rzeczoznawca określi rzeczywisty stan zagospodarowania i urządzenia terenu. Stan nieruchomości. Prawidłowo przeprowadzona wizja lokalna jest podstawą dobrze sporządzonej wyceny nieruchomości.
Informacje o nieruchomościach czerpiemy np. z katastru nieruchomości. Dokumentami katastralnymi są wypis z rejestru gruntów i mapa ewidencyjna. Jednak najważniejsze źródła informacji o nieruchomościach to akty notarialne, mimo że zazwyczaj zawierają ubogie opisy. Niektóre z aktów notarialnych obejmujących sprzedaż domów nie zawierają nawet powierzchni użytkowej budynku mieszkalnego, w związku z powyższym rzeczoznawca uzupełnia te informacje innymi, różnymi źródłami.
Ustalenie daty określenia wartości nieruchomości
W większości operatów szacunkowych rzeczoznawca określa wartość obecną, ale nie zawsze tak jest. Bywają jednak sytuację, gdy wartość określa na wcześniejszą datę, w związku z czym musi to w każdym przypadku wyraźnie to określić.
opis stanu nieruchomości
Stan nieruchomości ma swoją definicję legalną w ustawie o gospodarce nieruchomościami, dlatego ją przytoczymy
… stan zagospodarowania, stan
prawny, stan techniczno-użytkowy, stopień wyposażenia w urządzenia
infrastruktury technicznej, a także stan otoczenia nieruchomości, w tym
wielkość, charakter i stopień zurbanizowania miejscowości, w której
nieruchomość jest położona…
Wiele osób uważa, że w stan nieruchomości wchodzi przeznaczenie, w rezultacie twierdzą oni, że należy on do wymienionego w definicji stanu prawnego. Ja osobiście tak nie uważam. Stan ma swoją dosłowną definicję w ustawie, więc jest czymś odrębnym.
wskazanie przeznaczenia
Zazwyczaj przeznaczenie wynika z Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego. W razie braku planu może być to Studium lub inna dokumentacja. Ustawa o gospodarce nieruchomościami w art. 154 tak wypowiada się na ten temat
…2. W przypadku braku planu miejscowego przeznaczenie nieruchomości ustalamy na podstawie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.
- W przypadku braku studium lub decyzji, o których mowa w ust. 2, uwzględniamy
faktyczny sposób użytkowania nieruchomości…
Wskazanie rodzaju nieruchomości, wybór podejścia, metody i techniki
Najczęściej rzeczoznawca w operacie szacunkowym określa wartość rynkową nieruchomości. Podejściem, który najczęściej stosuję jest podejście porównawcze, a metodę – korygowania ceny średniej.
Analiza i charakterystyka rynku nieruchomości
Rzeczoznawca przeanalizuje rynek pod względem występowania nieruchomości podobnych, dlatego badamy rynek naszych nieruchomości w szerokim zakresie. Analizujemy popyt i podaż za okres najczęściej dwóch lat. Badamy główne preferencje nabywców, ale w zakresie rodzaju nieruchomości jaką wyceniamy.
Wynik wyceny nieruchomości z przedstawieniem obliczeń
W rezultacie, przedstawiamy tabele z transakcjami podobnymi. Dokonujemy odpowiednich korekt w rezultacie czego uwzględniamy cechy jakie miały decydujące znaczenie dla nabywców. Wynik mnożymy przez ilość jednostek porównawczych i w rezultacie otrzymujemy wynik.
Podałem wyżej najistotniejsze elementy jakie powinien zawierać operat. Nie są opisane ani podane wszystkie, ale przede wszystkim, mam nadzieję, ze pozwolą Ci rzucić światło na temat wyceny nieruchomości, dlatego zachęcam do czytania innych moich artykułów.
Zawsze też możesz sięgnąć do przepisów .