Operat szacunkowy co to

Jest to dokument jaki sporządza rzeczoznawca w formie pisemnej. Sporządza ją rzeczoznawca osobiście, wobec czego zawiera autorską opinię o wartości nieruchomości. Dokument ten – operat szacunkowy, obejmuje więc wiele informacji. Utrwalone są w nim po kolei kroki w kolejności w jakiej rzeczoznawca dochodzi do określenia wartości. Wskazuje się w nim podstawy prawne i merytoryczne dokonywanych czynności. Rzeczoznawca majątkowy utrwala w operacie szacunkowym rozwiązania merytoryczne, sposób obliczeń w efekcie dochodząc do wyniku końcowego.

Określenie nieruchomości i zakresu wyceny

W operacie szacunkowym rzeczoznawca określa nieruchomość w sposób umożliwiający jej indywidualną identyfikację.

przedmiot wyceny

…przedmiotem niniejszego operatu szacunkowego jest nieruchomość zabudowana położona w Krakowie, j.ew. Podgórze, obr. 58, o nr 1111/1 zabudowana budynkiem nr 55 przy ulicy Poziomkowej …

zakres wyceny

Przez określenie zakresu określa się ramy wyceny, zazwyczaj pokrywa się on z przedmiotem wyceny. Inna sytuacja jest wskazana poniżej.

… zakresem wyceny objęto nieruchomość zabudowaną położoną w Krakowie, j.ew. Podgórze, obr. 58, o nr 1111/1 z wyłączeniem posadowionego na niej budynkiem mieszkalnym nr 55…

Określenie celu wyceny

Określenie celu wyceny nie powinno przysparzać większych trudności.

…Niniejszy operat sporządza się w celu rozliczeń w rodzinie …

Różne są cele sporządzania operatu szacunkowego. Uwaga: operat szacunkowy sporządzamy w konkretnym celu wykorzystujemy go tylko w tym właśnie celu, dla którego rzeczoznawca go sporządził. Tzn. Jeśli rzeczoznawca sporządził dla celów zabezpieczenia kredytu, nie możemy go wykorzystać w celu np. amortyzacji.

podstawa formalna oraz źródła danych o nieruchomości

Podstawa formalna to nic innego jak opis kto jest zlecającym, kiedy zlecenie miało miejsce.

Źródła danych o nieruchomości to informacje z jakich rzeczoznawca korzysta przy wycenie nieruchomości.

Są to m. in. oględziny nieruchomości. W trakcie oględzin rzeczoznawca może określić rzeczywisty stan zagospodarowania i urządzenia terenu. Stan nieruchomości. Prawidłowo przeprowadzona wizja lokalna jest podstawą dobrze sporządzonej wyceny nieruchomości.

Informacje o nieruchomościach czerpać możemy z katastru nieruchomości. Dokumenty katastralne to wypis z rejestru gruntów i mapa ewidencyjna. Jednak najważniejsze źródła infomacji o nieruchomościach to akty notarialne. Niestety często opisy zawarte w nich są ubogie. Niektóre z aktów notarialnych obejmujących sprzedaż domów nie zawierają nawet powierzchni użytkowej budynku mieszkalnego. Dlatego rzeczoznawca uzupełnia te informacje innymi, róznymi źródłami.

Ustalenie daty określenia wartości nieruchomości

W większości operatów szacunkowych rzeczoznawca określa wartość obecną. Bywają jednak sytuację, gdy wartość jest określana wcześniej. Musi to w każdym przypadku wyraźnie określić.

opis stanu nieruchomości

Stan nieruchomości ma swoją definicję legalną w ustawie o gospodarce nieruchomościami.

… należy przez to rozumieć stan zagospodarowania, stan
prawny, stan techniczno-użytkowy, stopień wyposażenia w urządzenia
infrastruktury technicznej, a także stan otoczenia nieruchomości, w tym
wielkość, charakter i stopień zurbanizowania miejscowości, w której
nieruchomość jest położona…

Wiele osób uważa, że w stan nieruchomości wchodzi przeznaczenie twierdząc, że należy on do wymienionego w definicji stanu prawnego. Ja osobiście tak nie uważam.

wskazanie przeznaczenia 

Zazwyczaj przeznaczenie wynika z Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego. W razie braku planu może być to Studium lub inna dokumentacja. Ustawa o gospodarce nieruchomościami w art. 154 tak wypowiada się na ten temat

…2.W przypadku braku planu miejscowego przeznaczenie nieruchomości ustala
się na podstawie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania
przestrzennego gminy lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

  1. W przypadku braku studium lub decyzji, o których mowa w ust. 2, uwzględnia
    się faktyczny sposób użytkowania nieruchomości…

Wskazanie rodzaju nieruchomości, wybór podejścia, metody i techniki

Najczęściej rzeczoznawca w operacie szacunkowym określa wartość rynkową nieruchomości. Podejściem, który najczęściej stosuję jest podejście porównawcze, a metodę – korygowania ceny średniej.

Analiza i charakterystyka rynku nieruchomości

Należy przeanalizować rynek pod względem występowania nieruchomości podobnych, w konsekwencji czego badamy rynek naszych nieruchomości w szerokim zakresie. Analizujemy popyt i podaż za okres najczęściej dwóch lat. Badamy główne preferencje nabywców w zakresie rodzaju nieruchomości jaką wyceniamy.

Wynik wyceny nieruchomości z przedstawieniem obliczeń

Przedstawiamy tu tabele z transakcjami podobnymi. Dokonujemy odpowiednich korekt przy uwzględnieniu cech jakie miały decydujące znaczenie dla nabywców. Wynik mnożymy przez ilość jednostek porównawczych i otrzymujemy wynik.

Podałem wyżej najistotniejsze elementy jakie powinien zawierać operat. Nie są opisane ani podane wszystkie, ale mam nadzieję, ze pozwolą Ci rzucić światło na temat wyceny nieruchomości.