Wycena do kredytu
Wycena do kredytu nieruchomości wyróżnia się od wyceny sporządzanej dla innych celów. Najczęściej, przy wycenie nieruchomości do kredytu spotykamy się w takich okolicznościach jak wycena działki do kredytu, wycena domu do kredytu, wycena mieszkania do kredytu. Oczywiście, wycenie do kredytu, podlegają także nieruchomości zabudowane innymi obiektami jak np. budynkami wielorodzinnymi, halami produkcyjno – magazynowymi.
Wycena do kredytu ma swoją specyfikę. Jedną z opcji jest wycena do kredytu sporządzana przez bank. Mimo, iż wycena do kredytu sporządzana przez bank jest opcją zazwyczaj najtańszą, może nie być dla nas opcją opłacalną, ponieważ często często czas oczekiwania na nią jest długi. Ponadto, często jest przygotowywana przez pracowników banku i nosi formę uproszczoną. Natomiast, operat szacunkowy przygotowany przez uprawnionego, niezależnego rzeczoznawcę majątkowego ma inny charakter. Daje gwarancję realnej, bezstronnej, obiektywnej i rzetelnej opinii o wartości.
Wycena do kredytu – wycena domu do kredytu
Wycena domu do kredytu – wycena działki zabudowanej budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym obejmuje różne przypadki. Obrazuje to wycena do kredytu domu w trakcie budowy. Wycena takiego obiektu wymusza podanie dwóch wartości nieruchomości. Chodzi tu o podanie aktualnej wartości nieruchomości oraz wartości po zakończeniu prac budowlanych.
Zazwyczaj obejmuje niżej wymienione warianty.
I. Wycenę działki niezabudowanej
II. Wycenę nieruchomości wraz z nowo wzniesionym domem, zazwyczaj w tzw. stanie deweloperskim.
Rzeczoznawca majątkowy posługuje się zazwyczaj m. in. projektem budowy domu albo kosztorysem prac.
Wycena do kredytu – kredyt na remont
Wycena do kredytu obejmuje niekiedy kredyt na remont. Wówczas wycena do kredytu zazwyczaj przedstawia dwa przypadki niżej podane.
I. Obejmuje wartość mieszkania przed remontem – stan aktualny.
II. Reprezentuje wartość mieszkania po przeprowadzonym, planowanym remoncie ( w zależności co obejmuje remont).
Wycena do kredytu – wartość nieruchomości do kredytu
Wartość nieruchomości do kredytu zazwyczaj wpływa na wysokość kredytu hipotecznego, przydzielanemu ubiegającemu się. Wyższa wartość nieruchomości powoduje, że przyznany kredyt będzie wyższy. W związku z czym, wyższy będzie wkład własny.
Wycena do kredytu – ryzyko
Jednym z wymogów jest podanie ryzyk, którymi dotyczącymi wycenianej nieruchomości. Prawidłowo sporządzona wycena do kredytu wymaga podanie wszystkich rodzajów ryzyk naszej nieruchomości. Rzeczoznawca odpowiednio je zidentyfikuje, pogrupuje, nazwie i oceni. Określi to stosownie do danego momentu czasowego. (Na datę na jaką określona jest wartość nieruchomości). Ocena ryzyka przybiera formę załącznika. Bank przy ocenie poziomu ryzyka zazwyczaj posługuje się pojęciem określanym jako wskaźnik LTV (Loan To Value). Wskaźnik LTV określa stosunek kwoty kredytu do wartości zabezpieczenia. W skrócie można powiedzieć, że jest to jakgdyby wysokość kredytu do wartości nieruchomości. Przyjętą praktyką jest, że wysokość kredytu nie powinna przekraczać 80% wskaźnika LTV. Wskaźnik LTV określa się procentowo. Im wyższy wskaźnik LTV , tym tym zwiększa się ryzyko jakie ponosi bank. Szczegółowe regulacje dotyczące maksymalnej wysokości LTV zostały zawarte w dokumencie o nazwie Rekomendacja S.
Czy wycena do kredytu przez niezależnego rzeczoznawcę jest honorowana przez każdy bank ?
Czy wycenę przyniesioną do klienta bank zaakceptuje jest kwestią decyzji banku. Część z banków z wiadomych sobie powodów będzie ją akceptowała, a część nie. Nie odzwierciedla to ani poziomu posiadanej wiedzy rzeczoznawcy ani staranności wyceny. Przed sporządzeniem wyceny, dobrze jest się upewnić co do tego, w związku z powyższym należy się wcześniej skontaktować z bankiem w tej sprawie. Dobrze jest jeśli klient dopyta się w banku o wymogi jakie bank stawia operatom.
Wycena do kredytu przez niezależnego rzeczoznawcę
Dostarczona do banku wycena do kredytu przez rzeczoznawcę nie oznacza, że bank automatycznie przyjmie go bez zastrzeżeń, w związku z powyższym jest wewnętrznie sprawdzany przez różne osoby. Osoby te mogą zgłosić swoje uwagi, więc występują elementy nieprzewidywalne. W takim przypadku najczęściej się zdarza, że niezależny rzeczoznawca majątkowy składa wyjaśnienia. Tłumaczy lub dokonuje korekty dostarczonego operatu szacunkowego.
Niezależny rzeczoznawca majątkowy przy sporządzaniu swojej wyceny nie jest związany z żadną ze stron. Nie jest pracownikiem banku. Nie może mieć interesu w przeszacowaniu ani niedoszacowaniu nieruchomości. Rzeczoznawca majątkowy powinien postępować uczciwie oraz dążyć do zapewnienia zaufania do swojej pracy. Musi zachować obiektywizm. Dotyczy to wszystkich etapów jego czynności – w szczególności przy gromadzeniu, ocenianiu i przekazywaniu informacji. Rzeczoznawca majątkowy jest niezależny przy sporządzeniu wyceny nieruchomości do kredytu, więc każdorazowo powinien przedkładać obiektywizm ponad interesy własne i swojego środowiska. Nie powinien angażować się w działania sprzeczne z prawem lub podważające zaufanie co do pracy w zakresie rzetelności rzeczoznawcy majątkowego.
Wycena do kredytu – operat szacunkowy jak długo jest ważny
Banki, zazwyczaj limitują termin ważności wyceny, która oddana została w formie operatu szacunkowego, aczkolwiek operat szacunkowy jest ważny przez maksymalnie 12 miesięcy od daty jego sporządzenia. Są okresy dużych wahań wartości nieruchomości., dlatego warto zwrócić na to uwagę. W sytuacji, gdy rynek staje się mocno niestabilny – tj. występuje silny trend wzrostowy lub spadkowy lub inne okoliczności, może okazać się wskazana aktualizacja wyceny do 3 miesięcy.
Wycena do kredytu – operat szacunkowy
Wycena do kredytu sporządzana jest w formie operatu szacunkowego, więc jest to dokument urzędowy a jednocześnie opinia autorska rzeczoznawcy majątkowego o jego wartości. Dlatego, jeśli ktoś, kogo dotyczy wycena nieruchomości do kredytu, zleci sporządzenie kilku operatów szacunkowych i każdy z nich różni się ze sobą a wartość określona w nich nieco różni się, nie jest to niczym nadzwyczajnym.
Rzeczoznawca majątkowy może również sporządzać opracowania i ekspertyzy, a więc nie tylko sporządza operat. Opracowania i ekspertyzy mogą dotyczyć :
- Rynku nieruchomości oraz doradztwa w zakresie tego rynku.
- Efektywności inwestowania w nieruchomości i ich rozwoju.
- Skutków finansowych uchwalania lub zmiany planów miejscowych.
- Oznaczania przedmiotu odrębnej własności lokali.
- Bankowo-hipotecznej wartości nieruchomości.
- Określania wartości nieruchomości na potrzeby indywidualnego inwestora.
- Wyceny nieruchomości zaliczanych do inwestycji w rozumieniu przepisów o rachunkowości.
- Wyceny nieruchomości jako środków trwałych jednostek w rozumieniu ustawy o rachunkowości.
Więcej na temat wyceny nieruchomości można znaleźć klikając poniżej.
Najczęściej bank interesuje dwoma kwestiami podanymi niżej. Są to
1. ocena kredytobiorcy oraz
2. ocena nieruchomości.
Dlatego też, wycena nieruchomości jest jedną z zasadniczych kwestii w procesie ubiegania się o kredyt hipoteczny, ponieważ operat szacunkowy, sporządzany przez rzeczoznawcę majątkowego nie stanowi wyłącznie formalności. Jest to skomplikowana, złożona procedura i w związku z tym wiąże się z dodatkowymi kosztami i czasem.