Wprowadzenie
Wycena nieruchomości wyróżnia się od wyceny sporządzanej dla innych celów. Najczęściej, przy wycenie nieruchomości do kredytu spotykamy się w takich okolicznościach jak wycena działki do kredytu, wycena domu do kredytu, wycena mieszkania do kredytu. Oczywiście, wycenie do kredytu, podlegają także nieruchomości zabudowane innymi obiektami jak np. budynkami wielorodzinnymi, halami produkcyjno – magazynowymi.
Wycena nieruchomości do kredytu ma swoją specyfikę. Jedną z opcji jest wycena do kredytu którą sporządza bank. Mimo, iż wycena do kredytu, którą sporządza bank jest opcją zazwyczaj najtańszą, może nie być dla nas opcją opłacalną, ponieważ często często czas oczekiwania na nią jest długi. Ponadto, często przygotowują ją pracownicy banku i ma formę uproszczoną. Natomiast, operat szacunkowy przygotowany przez uprawnionego, niezależnego rzeczoznawcę majątkowego daje gwarancję realnej, bezstronnej, obiektywnej i rzetelnej opinii o wartości.
Wycena do kredytu – wycena domu do kredytu
Wycena domu do kredytu – wycena działki zabudowanej budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym może obejmować różne przypadki. Jednym z najczęściej występujących jest wycena do kredytu domu w trakcie budowy. Wycena takiego obiektu wymusza podanie dwóch wartości nieruchomości. Chodzi tu o podanie :
I. aktualnej wartości nieruchomości oraz
II. wartości nieruchomości po zakończeniu prac budowlanych.
Zazwyczaj obejmuje :
I. wycenę działki niezabudowanej oraz
II. wycenę nieruchomości wraz z nowo wzniesionym domem, zazwyczaj w tzw. stanie deweloperskim.
Rzeczoznawca majątkowy będzie musiał się tu zazwyczaj posłużyć m. in. projektem budowy domu albo kosztorysem prac.
Kredyt na remont
W przypadku gdy wycena do kredytu obejmuje kredyt na remont, rozróżnić można dwa przypadki.
I. wartość mieszkania przed remontem – stan aktualny
II. wartość mieszkania po przeprowadzonym, planowanym remoncie ( w zależności co obejmuje remont).
Wartość nieruchomości do kredytu
Wartość nieruchomości do kredytu zazwyczaj ma decydujący wpływ na wysokość kredytu hipotecznego, który ma zostać przydzielony ubiegającemu się. Zgodnie z powyższym, wyższa wartość nieruchomości, powoduje, że przyznany kredyt będzie wyższy. W związku z powyższym, wyższa będzie wkład własny.
Ryzyko
Jednym z wymogów, gdy ma miejsce wycena do kredytu, jest podanie ryzyk, które dotyczą wycenianej nieruchomości. Prawidłowo sporządzona wycena do kredytu wymaga podania wszystkich rodzajów ryzyk związanych z funkcjonowaniem naszej nieruchomości. Rzeczoznawca odpowiednio je zidentyfikuje, pogrupuje, nazwie i oceni jego poziom w stosunku do naszej nieruchomości, na dany moment czasowy – czyli na datę na jaką określona jest wartość nieruchomości. Ocena ryzyka przybiera formę załącznika dla banku. Bank oceniając poziom ryzyka zazwyczaj posługuje się pojęciem określanym jako wskaźnik LTV (Loan To Value). Wskaźnik LTV określa stosunek kwoty kredytu do wartości zabezpieczenia czyli w skrócie można powiedzieć, że jest to jakgdyby wysokość kredytu do wartości nieruchomości. Przyjętą praktyką jest , że wysokość kredytu nie powinna przekraczać 80% wskaźnika LTV. Wskaźnik LTV określa się procentowo. Im wyższy wskaźnik LTV , tym większe jest ryzyko ponoszone przez bank. Szczegółowe regulacje dotyczące maksymalnej wysokości LTV zawiera Rekomendacja S.
Czy wycena do kredytu przez niezależnego rzeczoznawcę honoruje każdy bank ?
Czy wycena przyniesiona do klienta do banku zostanie zaakceptowana przez klienta czy też nie, to jest kwestia decyzji każdego z banków. Część z banków z wiadomych sobie powodów będzie ją akceptowała a część nie. Nie musi mieć to koniecznie odzwierciedlać ani w poziomu posiadanej wiedzy rzeczoznawcy ani w stopnia staranności sporządzonej wyceny. Przed sporządzeniem wyceny, dobrze jest się upewnić się u właściwego podmiotu w tym zakresie.
Wycena do kredytu przez niezależnego rzeczoznawcę
Jeśli wycenę do kredytu, sporządził prawidłowo certyfikowany rzeczoznawca, nie oznacza to, że bank automatycznie przyjmie go bez zastrzeżeń. Operat szacunkowy jest wewnętrznie sprawdzany przez różne osoby, które mogą zgłosić swoje uwagi. Weryfikację przeprowadzają różne osoby o zróżnicowanym stopniu posiadanej wiedzy i doświadczenia. W takim przypadku najczęściej się zdarza, że niezależny rzeczoznawca majątkowy składa wyjaśnienia, tłumaczy lub dokonuje korekty dostarczonego operatu szacunkowego.
Niezależny rzeczoznawca majątkowy przy sporządzaniu swojej wyceny nie jest związany z żadną ze stron. Nie jest pracownikiem banku, nie może mieć interesu w przeszacowaniu ani niedoszacowaniu nieruchomości. Rzeczoznawca majątkowy powinien postępować uczciwie oraz dążyć do zapewnienia zaufania do swojej pracy, zachowując obiektywizm. Dotyczy to wszystkich etapów jego czynności – w szczególności przy gromadzeniu, ocenianiu i przekazywaniu informacji. Niezależny rzeczoznawca majątkowy przy sporządzeniu wyceny nieruchomości do kredytu, w przypadku jak każdej innej wyceny, powinien przedkładać obiektywizm ponad interesy własne i swojego środowiska oraz nie powinien angażować się w działania sprzeczne z prawem lub podważające zaufanie co do pracy w zakresie rzetelności rzeczoznawcy majątkowego.
Operat szacunkowy jak długo jest ważny
Banki, zazwyczaj limitują termin ważności wyceny, która oddana została w formie operatu szacunkowego. Operat szacunkowy jest ważny przez maksymalnie 12 miesięcy od daty jego sporządzenia. W sytuacji, gdy rynek staje się mocno niestabilny – tj. występuje silny trend wzrostowy lub spadkowy lub inne okoliczności, może okazać się wskazana aktualizacja wyceny do 3 miesięcy.
Jeśli chcesz dowiedzieś się wiecej na temat wyceny do kredytu zapraszam na mój inny artykuł
Wycena do kredytu – operat szacunkowy
Jest to forma operatu szacunkowego, więc jest to dokument urzędowy a jednocześnie opinia autorska rzeczoznawcy majątkowego o jego wartości. Dlatego, jeśli ktoś, kogo dotyczy wycena nieruchomości do kredytu, zleci sporządzenie kilku operatów szacunkowych i każdy z nich różni się ze sobą a wartość określona w nich nieco różni się, nie jest to niczym nadzwyczajnym.
Rzeczoznawca majątkowy może również sporządzać opracowania i ekspertyzy. Opracowania i ekspertyzy mogą dotyczyć :
- rynku nieruchomości oraz doradztwa w zakresie tego rynku,
- efektywności inwestowania w nieruchomości i ich rozwoju,
- skutków finansowych uchwalania lub zmiany planów miejscowych,
- oznaczania przedmiotu odrębnej własności lokali,
- bankowo-hipotecznej wartości nieruchomości,
- określania wartości nieruchomości na potrzeby indywidualnego inwestora,
- wyceny nieruchomości zaliczanych do inwestycji w rozumieniu przepisów o rachunkowości,
- wyceny nieruchomości jako środków trwałych jednostek w rozumieniu ustawy o rachunkowości.
Najczęściej bank będzie zainteresowany dwoma kwestiami – a są to :
1. ocena kredytobiorcy oraz
2. ocena nieruchomości.
Dlatego też, wycena nieruchomości jest jedną z zasadniczych kwestii w procesie ubiegania się o kredyt hipoteczny. Operat szacunkowy, sporządzany przez rzeczoznawcę majątkowego nie stanowi wyłącznie formalności. Jest to skomplikowana, złożona procedura i w związku z tym wiąże się z dodatkowymi kosztami i czasem.