Wycena mienia zabużańskiego – część II

Wycenia mienia zabużańskiego – problemy

Wycena mienia zabużańskiego może dostarczyć wiele problemów i kontrowersji. Nie jest to zazwyczaj nigdy spowodowane ani złą wolą ani brakiem dociekliwości po stronie kogokolwiek. Spowodowane jest to częściej brakiem informacji, brakiem materiału dowodowego. Dodatkowo dochodzi tu  podstawowa cecha rynku  nieruchomości jaką jest jego niedoskonałość. Zdarza się, że w Postanowieniu Wojewody nie ma określonych danych podstawowych parametrów nieruchomości. 

Wycena mienia zabużańskiego brak powierzchni budynku

Dość często w postanowieniu brakuje podanej powierzchni budynku. Niekiedy postanowienie zawiera wymiary budynku nie określając czy są to zewnętrzne czy wewnętrzne. Są również sytuacje gdy podawany jest wymiar jednego boku budynku.  Z zasady rzeczoznawca powinien unikać sytuacji, w której zmuszony byłby czynić ustalenia faktyczne. Są sytuacje gdy czyni pewne założenia w oparciu o swoje wieloletnie doświadczenie, praktykę i wiedzę. Wiedzę może czerpać z literatury historycznej z zakresu architektury z okresu przedwojennego. Tak też, pomocne mogą tu być czasem znajdujące się w postanowieniu opisy programu użytkowego budynku. Podam przykład.

Przykład nr 1

Adam Zabużański pozostawił w miejscowości  Ihrowica, powiecie tarnopolskim, województwie tarnopolskim nieruchomość obejmującą  8 hektarów ziemi. Nieruchomość obejmowała siemię rolną wraz zabudowaniami. Zabudowania stanowiły dom mieszkalny drewniany kryty słomą, zawierający trzy izby oraz dwa  drewniane budynki gospodarcze. Budynki gospodarcze to stajnia  oraz stodoła.

Propozycją rozwiązania takiego problemu jest przyjęcie średniej powierzchni użytkowej jednej izby. Myślę, że przyjęcie wielkości z zakresu 20 m2-25 m2 jest założeniem wiarygodnym.  Oczywiście, izby mogły się różnić  między sobą wielkością. My tu jednak posługujemy się najbardziej uśrednionymi, typowymi wymiarami.

Wycena mienia zabużańskiego  nieprawdziwe dane?

Wiele osób ubiegających się  o rekompensatę za mienie zabużańskie nie zgadza się z treścią postanowienia, które wydał Wojewoda. Mogło to nastąpić z różnych przyczyn, a to  z braku przedstawienia dokumentów lub innych materiałów dowodowych, wybrakowany, szczątkowy materiał dowodowy lub innych przyczyn. Jednak  według mnie, rolą rzeczoznawcy nie jest ocena materiałów dowodowych ani dokonywanie ustaleń faktycznych. Szacowanie mienia zabużańskiego jest dokonywane przez rzeczoznawcę ściśle na podstawie brzmienia postanowienia. Wprost.

Nie zgadzasz się z postanowieniem -przykład  

Zofia Zabużańska otrzymała postanowienie Wojewody stwierdzające, że jej matka Helena Zabużańka  pozostawiła majątek  „ … w Tarnopolu przy ulicy Srebrnej 1  stanowiący parcelę o powierzchni 200 m2 zabudowanej budynkiem mieszkalnym o pow uż. 25 m2…”. Klientka nie zgadza z  postanowieniem Wojewody. Twierdzi,  że doskonale pamięta, iż  zamieszkiwała ten dom jako dziecko i był o wiele większy. Miał powierzchni  użytkowej 100 m2. Obejmował 4 izby w tym 2 pokoje, jedną kuchnię, łazienkę oraz korytarz. Twierdzi, że nawet widać to na googlemap. Rzeczoznawca majątkowy sprawdza ten adres i rzeczywiście jest tam stary budynek mieszkalny charakterystyczny dla okresu przedwojennego. Cowięcej, Zofia Zabużańska przynosi rzeczoznawcy majątkowemu projekt budynku, z którego rzeczywiście wynika, że obiekt zlokalizowany pod tym adresem miał powierzchnię  użytkową wynoszącą około 104,28 m2. W swoim wewnętrznym przekonaniu, rzeczoznawca również podziela opinię Zofii Zabużańskiej o tym, że dom miał około 100 m2 powierzchni użytkowej.

Gdy nie zgadzasz się z powierzchnią budynku

 Jednakże dla wykonywanego operatu szacunkowego – wyceny mienia zabużańskiego – dane sprzeczne z treścią postanowienia nie mają żadnego znaczenia. Nie może on założyć, że powierzchnia użytkowa miała 100 m2.  Szacujący musi przyjąć że miała ona dokładnie  tyle co w postanowieniu – czyli 25 m2 powierzchni użytkowej. Musi on tak jakby  kolokwialnie  to ujmując „na ślepo” przyjąć brzmienie postanowienia. Nie polemizuje on z jego treścią, jeśli powierzchnia jest  w postanowieniu podana wprost. Dlatego uważam, że o brzmienie postanowienia warto zawalczyć przed wydaniem Postanowienia Wojewody, który wydając te Postanowienie będzie analizował, hierarchizował, konfrontował i oceniał materiał dowodowy.

Inne przypadki

Czasem zdarzają się sytuacje kiedy w postanowieniu Wojewody nie jest podana wcale powierzchnia użytkowa, wówczas rzeczoznawca majątkowy ma dwa wyjścia.

1/ nie przyjmując powierzchni użytkowej wcale jako jednostki porównawczej porównywać transakcje jako całość albo jako jednostkę porównawczą przyjąć 1 m2 powierzchni terenu. Jest to jednak sposób wyceny obarczony dużym ryzykiem i w tym przypadku dobrze, aby miał wiedzę o tym że zabudowania były niewielkich rozmiarów albo stanowiły niewielką wartość w przeciwnym razie istnieje ryzyko  zniekształcenia obrazu wyceny.

2/Innym sposobem wyceny mienia zabużańskiego, gdy brak powierzchni budynku mieszkalnego jest założenie przez rzeczoznawcę rozmiaru budynku w zależności od  powierzchni całej nieruchomości. Najczęściej bywa tak, że rzeczoznawca majątkowy wyodrębnia dwie funkcjonalne części. Wyodrębnia część pod obsługę zabudowań + pozostałą niezabudowaną.

Wyodrębnienie części pod zagrodę

a/ Część pod zagrodę/ zagrodę z ogródkiem – związaną bezpośrednio z funkcjonowaniem/obsługą zabudowań – budynek mieszkalny + zabudowa gospodarcza ( stajnia, stodoła, szopa) – teren wraz z zabudową.

b/ Teren użytkowany rolniczo –stanowiący zazwyczaj ziemię uprawną/ sad/ pastwisko/ łąki – teren niezabudowany.

Zachodzi pytanie jak powinien być duży teren wydzielony pod funkcjonowanie zabudowań oraz czy takie wyodrębnienie jest w ogóle uzasadnione. Uważam, że tak. Chociaż  zdarzały się przypadki,  kiedy pracownicy Urzędu Wojewódzkiego weryfikujący operaty szacunkowe nie podzielały takiego stanowiska. Takie wyodrębnienie dwóch funkcjonalnych części jest w mojej opinii jak najbardziej prawidłowe, ponieważ uwzględnia racjonalne zachowania uczestników rynku nieruchomości.

 Wyodrębnienie terenu pod zagrodę – przykład

W postanowieniu wydanym przez Wojewodę pisze  … Bolesław Rolnik pozostawił w miejscowości Hryniówka, powiat stanisławowski, województwo stanisławowskie gospodarstwo rolne o powierzchnia 7 hektarów. Gospodarstwo stanowiło ziemię orną, na której  to ziemii posadowione były : dom mieszkalny drewniany z bali, kryty słomą o wymiarach  zewnętrznych 8×8. Dodatkową zabudowę stanowiły budynki gospodarcze – stodoła  o wymiarach 8×5 i stajnia  o wymiarach 8×6. …

Według mnie, w tym przypadku  uzasadnionym jest dla potrzeb wyceny wyodrębnienie dwóch części

a/ części wraz z zabudowaniami o powierzchni terenu  –  to jest  w zaokrągleniu ok. 30 arów ( 1/2 morgi dolno austriackiej to jest 5755/2 ).

b/ pozostałą niezabudowaną część pod uprawę  – to jest reszta ( 70000-3000), a więc w zaokrągleniu ok. 67 arów.

Wielkość tę można przyjąć na podstawie literatury międzywojennej, gdzie  powierzchnię pod zagrodę  określano jako – odpowiednio dla:

  1. Gospodarstw małych – to jest o powierzchni  terenu do 6-ściu mórg-  nie więcej niż ¼ morgi.
  2. Gospodarstw dużych – to jest od 6 mórg powierzchni terenu – nie więcej  ½ morgi.

A więc w grę wchodzą powierzchnie  do wyodrębnienia pod zagrodę odpowiednio ok. 15 arów(5755/4) i 30 arów(5755/2) – w zależności od wielkości pozostawionego gospodarstwa.

W moim wpisie nie mówię, że są to jedyne prawidłowe rozwiązania problemów związanych z wyceną mienia zabużańskiego, a jedynie rozwiązaniami, które uważam za możliwe, rozsądne i często praktykowane.

Wycena mienia zabużańskiego cennik

Wycena mienia zabużańskiego nie jest wyceną prostą.

Omawiana wycena mienia zabużańskiego narażona jest zazwyczaj  na wiele więcej zarzutów ze strony różnych podmiotów niż ” wycena standardowa”. Wynika to stąd, że dotyczy często kwestii i interesów spornych, co angażuje czas rzeczoznawcy. Czasem wymaga stawiennictwa, szczegółowych wyjaśnień przed różnymi organami.

dom na gruncie ornym
zabudowania na wsi

Wycena mienia zabużańskiego stawki

W Polsce nie ma żadnego cennika, który reguluje stawki za wycenę, a tym bardziej wycenę mienia zabużańskiego. Niemniej jednak,  kierując się zdrowym rozsądkiem, tym co tu powyżej napisałem, należy mieć na uwadze, w szczególności n/w okoliczności.

1/Wycena mienia zabużańskiego zazwyczaj wymaga o wiele większej pracy niż „wycena standardowa”.

2/Wymaga ona dużego doświadczenia i wiedzy interdyscyplinarnej.

3/Wymaga często poniesienia dodatkowych kosztów związanych z dostępem do transakcji zawieranych z różnych regionów Polski, które mogą wchodzić w rachubę jako obszary porównywalne.

Jak znaleźć dobrego rzeczoznawcę – mienie zabużańskie

Chcący zlecić rzeczoznawcy majątkowemu wycenę minia zabużańskiego należy mieć na uwadze  przede wszystkim  jego warsztat.

Czy rzeczoznawca odda nam operat zrobiony w odpowiednio długim czasie. Czas musi pozwolić na jego prawidłowe, rzetelne sporządzenie.

Cena operatu – koszt operatu szacunkowego rzeczywiście odzwierciedla doświadczenie. Ważny jest poziom wiedzy  autora operatu szacunkowego.

Osobiście nie kierowałbym się nigdy jedynie najniższym kosztem operatu. Przede wszystkim szukałbym kogoś doświadczonego, posiadającego dużą wiedzę z zakresu wyceny mienia zabużańskiego.   

Inne

Więcej o wycenie mienia zabużańskiego można odnaleźć pod tym oto adresem Wycena mienia zabużańskiego – Rzeczoznawca Majątkowy Marek Nawalaniec (goodvaluer.pl)

 Ponadto dobrze jest przeczytać tzw. ustawę zabużańską, do której link tu zamieszczam https://isap.sejm.gov.pl/isap.nsf/download.xsp/WDU20051691418/U/D20051418Lj.pdf