Rynek nieruchomości
Omawiając wycenę nieruchomości nawiążę do rynku nieruchomości. Odnoszę się do definicji sformułowanej przez autorytet w tej dziedzinie – Panią profesor Kucharką-Stasiak. Obejmuje ogół warunków, w których odbywa się transfer praw do nieruchomości. W jego obrębie są zawierane umowy kształtujące wzajemne prawa i obowiązki. Rozróżnia się rynek lokalny, regionalny i krajowy. Dla wyceny nieruchomości j istotny jest rynek lokalny. Najczęściej pokrywa się on z granicami powiatu. Występuje czasem kilka powiatów sąsiadujących ze sobą, bardzo podobnych pod względem atrakcyjności rynkowej. Często są na podobnym stopniu rozwoju gospodarczego, powiązywane ze sobą kulturowo i gospodarczo. Koniuktura na lokalnym rynku nieruchomości zależy od migracji mieszkańców, stopy bezrobocia, zatrudnienia, polityki gminy, rodzaju zabudowy.
Rodzaje nieruchomości
Różne rodzaje nieruchomości wymagają odmiennej analizy, więc należy je rozróżnić. Wyszczególnić można rynek nieruchomości:
1/ lokalowych ( mieszkania, usługowe),
2/zabudowanych ( domy, kamienice, hale, inne budynki),
3/ niezabudowane działki ( rolne, leśne, mieszkaniowe, komercyjne + inne).
Lokale mieszkalne – wycena nieruchomości
Często innaczej przebiega wycena nieruchomości w dużych miastach niż w małych miejscowościach. Gdy w małych miejscowościach porównuje się lokale mieszkalne w nowym do tych starym budownictwie, to w dużych miastach jest to niedopuszczalne. Dzieje się tak dlatego, że w wielkich miastach jest wystarczająca liczba transakcji lokalami mieszkalnymi. Inne mogą być też cechy lokali decydujące o wartości na różnych rynkach. Niemniej jednak prawie zawsze jest to lokalizacja i stan techniczny lokalu i standard. Lokalizacja uwzględnia wiele okoliczności, więc może to być dostęp komunikacyjny, otoczenie, sąsiedztwo, infrastruktura. Mogą w grę wchodzić także inne czynniki jak moda, popularność okolicy oraz inne.
Lokale usługowe – wycena nieruchomości
Tu lokalizację ocenia się w odniesieniu do pełnionej funkcji usługowej, więc może się różnić od cech mieszkań. W grę wchodzi ekspozycja, widoczność lokalu z ulicy, zabudowa sąsiedzka, przepustowość ruchu. Dobrze np. ocenia się lokale usytuowane w budynkach narożnych, ponieważ ich widoczność jest lepsza. Zazwyczaj na parterze są lokale usługowe, handlowe i lepiej gdy wejście jest bezpośrednio z ulicy. Takie lokale usytuowane w głębi budynku osiągają niższe ceny.
Domy – wycena nieruchomości
Zazwyczaj budynki w zabudowie wolnostojącej cieszą się większym zainteresowaniem niż te w zabudowie zwartej ( chociażby jednostronnie). Parametr ten może być powiązany z wymiarami działki – kształtem i wielkością. Domy położone na większych, szerokich działkach osiągają wyższe ceny jednostkowe. Zagospodarowanie i urządzenie terenu ma również znaczenie. Chodzi to o dodatkowe składniki np. garaże, zabudowa gospodarcza, ogrodzenie, utwardzenie terenu. Może tu chodzić też o zieleńce, małą architekturę ogrodową, podjazdy na samochody.
Kamienice – wycena nieruchomości
W przypadku kamienic dobrze gdy dysponuje się informacją o powierzchni lokali zajętych w tzw. szczególnym trybie najmu. Im powierzchnia ta jest większa – tym gorzej. Najlepiej gdy kamienica jest cała wolna od takich lokatorów. Ważne jest, czy kamienica jest wpisana do rejestru zabytków, więc jakie konkretnie ograniczenia z tego wynikają. Możliwości i ograniczenia użytkowania i zabudowy również mają znaczenie. Lepiej gdy jest możliwość nadbudowy i rozbudowy obiektu.
Działki – szacowanie wartości gruntów
W przypadku działek najpierw określamy jej przeznaczenie. Działki przeznaczone pod zabudowę ( usługową, mieszkaniową) innaczej się wycenia od działek rolnych. W przypadku terenów rolnych ważne mogą być rodzaj i klasa użytków, możliwości uprawy. Działki budowlane analizujemy inne parametry, w związku z tym oceniamy np. oceniamy czy mają dostęp do uzbrojenia. Trzeba sprawdzić czy istnieją ograniczone w zabudowie gruntu.
Szacowanie hali i obiektów magazynowych
Hale magazynowe rzadko są wyceniane w podejściu porównawczym. Zazwyczaj operat szacunkowy uwzględnia stawki najmu takiego obiektu, więc mamy do czynienia z podejściem dochodowym. W stawce tej uwzględnia się lokalizację, powierzchnię budynku, zagospodarowanie, wielkość terenu.
Może pomocnym okażą się Rozporządzenie w sprawie wyceny nieruchomości? Link do niego umieszczam poniżej